Geringstes Gebot und bestehen bleibende Rechte: was Sie neben Ihrem Bargebot übernehmen

Von Pascal Szorath·18. Oktober 2026·12 Min. Lesezeit

Im geringsten Gebot können Rechte stecken, die Sie neben Ihrem Bargebot übernehmen. Welche bestehen bleiben, was sie kosten und wie Sie danach bieten.

Kurz beantwortet

Was ist das geringste Gebot bei der Zwangsversteigerung?

Das geringste Gebot ist das niedrigste Gebot, das das Gericht zulässt. Es deckt die Verfahrenskosten und alle Rechte, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers im Rang vorgehen (§ 44 ZVG). Es besteht aus einem Bargebot, das Sie zahlen, und den Rechten, die bestehen bleiben und die Sie übernehmen. Mit dem Verkehrswert hängt es nicht zusammen. Verbindlich stellt das Gericht es erst im Termin fest.

Welche Rechte bleiben bei einer Zwangsversteigerung bestehen?

Bestehen bleiben die Rechte, die im geringsten Gebot berücksichtigt sind (§ 52 ZVG). Das sind die Rechte, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen, etwa eine ältere Grundschuld, ein Wohnungsrecht, ein Nießbrauch oder ein Wegerecht. Die übrigen Rechte erlöschen mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG); ein eingetragenes Altenteil kann nach Landesrecht bestehen bleiben (§ 9 EGZVG). Welche es im einzelnen Verfahren sind, gibt das Gericht im Versteigerungstermin bekannt.

Muss ich ein Wohnrecht nach dem Zuschlag übernehmen?

Steht das Wohnrecht im geringsten Gebot, bleibt es nach dem Zuschlag bestehen. Die berechtigte Person darf die Räume dann weiter unter Ausschluss des Eigentümers bewohnen (§ 1093 BGB), und der Zuschlagsbeschluss ist gegen sie kein Räumungstitel (§ 93 ZVG). Ein lebenslanges Wohnrecht endet erst mit dem Tod der berechtigten Person. Geht das Wohnrecht dem betreibenden Gläubiger im Rang nach, erlischt es mit dem Zuschlag. Ein als Altenteil eingetragenes Wohnrecht kann nach Landesrecht trotzdem bestehen bleiben (§ 9 EGZVG).

Im Versteigerungstermin gibt das Gericht das geringste Gebot bekannt, bevor es zum Bieten auffordert (§ 66 ZVG). Wer zum ersten Mal bietet, hält leicht den Verkehrswert für einen Startpreis und das eigene Gebot für den Kaufpreis. Beides trifft nicht zu. Die Untergrenze für Gebote ist das geringste Gebot, und es kann Rechte enthalten, die nach dem Zuschlag im Grundbuch stehen bleiben. Diese Rechte übernehmen Sie zusätzlich zu dem Betrag, den Sie bieten. Das Amtsgericht Dorsten warnt in seinen Hinweisen für Bieter deshalb ausdrücklich vor einer „Doppelzahlung“.

Dieser Ratgeber zeigt, wie sich das geringste Gebot zusammensetzt, welche Rechte bestehen bleiben, was sie Sie wirtschaftlich kosten und wo Sie sie vor dem Termin finden. Ein Rechenbeispiel führt vom eigenen Budget zum höchsten Bargebot.

Woraus das geringste Gebot besteht

Das Gericht lässt nur ein Gebot zu, das die Kosten des Verfahrens und alle Rechte deckt, die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers im Rang vorgehen (§ 44 Abs. 1 ZVG). Die Untergrenze hängt also davon ab, wer die Versteigerung betreibt und aus welchem Rang. Der Verkehrswert spielt für sie keine Rolle.

Zusammengesetzt ist das geringste Gebot aus zwei Teilen:

Das geringste Bargebot. Es deckt die Verfahrenskosten, die Ansprüche der Rangklassen 1 bis 3 des § 10 ZVG, etwa bevorrechtigtes Hausgeld einer Eigentümergemeinschaft oder rückständige Grundsteuer, und die Kosten und Zinsen der vorgehenden Rechte (§ 49 Abs. 1 ZVG). Dieser Teil wird in Geld gezahlt.
Die bestehen bleibenden Rechte. Sie werden nicht ausgezahlt. Sie bleiben im Grundbuch stehen und gehen mit dem Zuschlag auf Sie über (§ 52 Abs. 1 ZVG).

Geboten wird nur auf den baren Teil. Wer mehr als das geringste Bargebot bietet, erhöht sein Bargebot. Dieses Bargebot überweisen Sie so, dass es vor dem Verteilungstermin bei der Gerichtskasse eingeht, und Sie verzinsen es ab dem Zuschlag (§ 49 ZVG). Wer im Saal bietet, nennt nur diesen baren Betrag; die bestehen bleibenden Rechte kommen nach den Versteigerungsbedingungen hinzu.

Wie hoch das geringste Bargebot ist, weiß nach den Bieterhinweisen des Amtsgerichts Rotenburg (Wümme) auch das Gericht erst im Termin. Betreiben mehrere Gläubiger aus verschiedenem Rang, zählt der vorgehende nur, wenn sein Beschluss dem Schuldner vier Wochen vor dem Termin zugestellt war (§ 44 Abs. 2 ZVG). Nimmt ein Gläubiger seinen Antrag zurück oder bewilligt er die Einstellung, kann sich die Grundlage bis zum Termin ändern.

Welche Rechte bestehen bleiben

Bestehen bleibt ein Recht, soweit es im geringsten Gebot berücksichtigt ist und nicht durch Zahlung zu decken ist. Alle übrigen Rechte erlöschen (§ 52 Abs. 1 ZVG), und zwar mit dem Zuschlag (§ 91 Abs. 1 ZVG). Den Ausschlag gibt der Rang im Grundbuch. Was dem Recht des betreibenden Gläubigers vorgeht, bleibt. Was ihm nachgeht, fällt weg. Wer ein solches Recht verliert, erhält stattdessen Geld aus dem Erlös, soweit dieser reicht; bei einem Wohnungsrecht oder Nießbrauch ist das ein Wertersatz (§ 92 ZVG).

Von dieser Rangregel weicht das Altenteil ab, das sich etwa Eltern bei der Übergabe eines Hofs oder Hauses vorbehalten; es heißt auch Leibgedinge, Leibzucht oder Auszug. Ist eine Dienstbarkeit oder Reallast so eingetragen, bleibt sie nach Maßgabe des Landesrechts bestehen, auch wenn sie nicht im geringsten Gebot steht (§ 9 Abs. 1 EGZVG). Ein Beteiligter, dessen vor- oder gleichrangiges Recht dadurch beeinträchtigt würde, kann verlangen, dass das Gericht ihr Erlöschen als Versteigerungsbedingung bestimmt (§ 9 Abs. 2 EGZVG). Steht ein Altenteil im Grundbuch, fragen Sie das Gericht vor dem Termin, ob es nach dem Recht des Landes bestehen bleiben würde.

Drei typische Konstellationen zeigen, wie verschieden das ausfällt:

Die Bank betreibt allein aus ihrer erstrangigen Grundschuld. Ihr geht kein Grundpfandrecht vor. Bestehen bleiben höchstens Rechte in Abteilung II, die im Rang vor ihrer Grundschuld stehen, etwa ein altes Wegerecht.
Ein nachrangiger Gläubiger betreibt, etwa aus einer später eingetragenen Zwangssicherungshypothek oder als persönlicher Gläubiger ohne Eintragung (Rangklasse 5 des § 10 ZVG). Dann bleiben alle Rechte vor ihm bestehen, auch die Grundschuld der Bank. Das geringste Gebot kann in diesem Fall über dem Verkehrswert liegen.
Die Eigentümergemeinschaft betreibt wegen Hausgeld aus Rangklasse 2. Sie geht den eingetragenen Rechten der Rangklasse 4 vor, und diese erlöschen grundsätzlich. Für bestimmte Dienstbarkeiten, die auf dem ganzen Grundstück lasten, macht § 52 Abs. 2 ZVG eine Ausnahme.

Was die einzelnen Rechte für Sie bedeuten

Recht	Abteilung	Was es heißt, wenn es bestehen bleibt
Grundschuld, Hypothek	III	Sie übernehmen die Belastung mit dem eingetragenen Betrag und den Nebenleistungen ab dem Zuschlag. Der Gläubiger kann daraus weiter in das Grundstück vollstrecken; wirtschaftlich gehört der Betrag zu Ihrem Preis.
Wohnungsrecht	II	Die berechtigte Person bewohnt die Räume unter Ausschluss des Eigentümers (§ 1093 BGB). Gegen sie ist der Zuschlagsbeschluss kein Räumungstitel (§ 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Ein lebenslanges Recht endet erst mit dem Tod der berechtigten Person.
Nießbrauch	II	Die berechtigte Person zieht die Nutzungen (§ 1030 BGB), bewohnt das Objekt also selbst oder vermietet es und behält die Miete. Ihnen bleibt das Eigentum.
Wegerecht, Leitungsrecht, andere Dienstbarkeit	II	Oft wirtschaftlich gering, kann aber Bebauung oder Nutzung einschränken. Den genauen Inhalt regelt die Eintragungsbewilligung, auf die das Grundbuch verweist (§ 874 BGB).
Vorkaufsrecht	II	In der Zwangsversteigerung kann es nicht ausgeübt werden (§ 471 BGB, für das dingliche Vorkaufsrecht über § 1098 Abs. 1 BGB). Bleibt es bestehen, kann es bei einem späteren Verkauf durch Sie greifen.
Auflassungsvormerkung, Rückauflassungsvormerkung	II	Sie sichert einen Anspruch auf das Eigentum. Besteht der Anspruch, kann der Berechtigte von Ihnen die Zustimmung zu seiner Eintragung verlangen (§§ 883, 888 BGB). Ohne rechtliche Beratung ist ein solches Gebot kaum kalkulierbar.
Erbbauzins beim Erbbaurecht	II des Erbbaugrundbuchs	Er bleibt auch ohne Berücksichtigung im geringsten Gebot bestehen, wenn das nach § 9 Abs. 3 ErbbauRG vereinbart ist (§ 52 Abs. 2 ZVG), und ist weiter laufend zu zahlen.

Bei einer bestehen bleibenden Hypothek übernehmen Sie außerdem die persönliche Schuld in Höhe der Hypothek, wenn der Schuldner für sie persönlich haftet (§ 53 Abs. 1 ZVG). Für eine Grundschuld gilt das nur, wenn der Schuldner die Forderung spätestens im Termin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten angemeldet hat (§ 53 Abs. 2 ZVG).

Ein Rechenbeispiel vom Budget zum Bargebot

Ein Einfamilienhaus hat einen Verkehrswert von 250.000 €. Ein persönlicher Gläubiger betreibt das Verfahren aus Rangklasse 5. Im Grundbuch stehen vor ihm eine Grundschuld über 100.000 € und ein Wegerecht für das Nachbargrundstück. Im Termin stellt das Gericht fest, dass beide Rechte bestehen bleiben. Das geringste Bargebot beträgt 21.000 €; es deckt unter anderem die Verfahrenskosten und Zinsen der Grundschuld (§ 49 Abs. 1 ZVG). Ihr wirtschaftliches Limit ohne Nebenkosten liegt bei 220.000 €. Wie hoch es sein kann, klären Sie vorher mit Ihrer Bank, wie im Ratgeber zur Finanzierung beschrieben.

Posten	Betrag
Ihr wirtschaftliches Limit	220.000 €
abzüglich der Grundschuld, die Sie übernehmen	100.000 €
abzüglich Ihrer Schätzung für das Wegerecht	5.000 €
Höchstes Bargebot	115.000 €

Wer die Grundschuld übersieht und 220.000 € bar bietet, hat am Ende 320.000 € aufgewendet, das Wegerecht nicht mitgerechnet.

Mit 115.000 € liegt Ihr Bargebot unter der Hälfte des Verkehrswerts. Für die Wertgrenzen zählt aber das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte (§ 85a Abs. 1 und § 74a Abs. 1 ZVG). Mit der Grundschuld sind es mindestens 215.000 €, also 86 % des Verkehrswerts und damit mehr als sieben Zehntel.

Dieselbe Summe zählt bei zwei Nebenkosten. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Meistgebot einschließlich der Rechte, die bestehen bleiben (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG), die Gebühr für den Zuschlag nach dem Gebot einschließlich des Werts dieser Rechte (§ 54 Abs. 2 GKG). Wie das Finanzamt den Wert eines Rechts ohne Kapitalbetrag ansetzt, klären Sie vorab mit dem Finanzamt oder einer steuerlichen Beratung. Unser Kostenrechner rechnet mit dem Betrag, den Sie eingeben; geben Sie dort Bargebot und übernommene Rechte zusammen ein.

Der Zuzahlungsbetrag ist kein Preis für das Recht

Für ein Recht ohne Kapitalbetrag, etwa ein Wohnungsrecht oder ein Wegerecht, bestimmt das Gericht bei der Feststellung des geringsten Gebots einen Betrag (§ 51 Abs. 2 ZVG). Er wird leicht als Wert der Last gelesen. Seine Aufgabe ist eine andere: Stellt sich heraus, dass das berücksichtigte Recht nicht besteht, zahlen Sie diesen Betrag zusätzlich zum Bargebot, drei Monate nach Kündigung und ab dem Zuschlag verzinst (§ 51 Abs. 1 ZVG). Bei einer Grundschuld oder Hypothek, die nicht besteht, ist es der berücksichtigte Kapitalbetrag (§ 50 Abs. 1 ZVG). Das Amtsgericht Dorsten nennt diesen Fall in der Praxis eher unwahrscheinlich und rät, die wirtschaftliche Beeinträchtigung durch eine übernommene Last selbst abzuschätzen.

Wie stark ein lebenslanges Wohnungsrecht Sie belastet, hängt vor allem vom Umfang des Rechts, vom Mietwert der betroffenen Räume und vom Alter der berechtigten Person ab. Ob das Gutachten den Verkehrswert mit oder ohne die Rechte aus Abteilung II ermittelt hat und welchen Wert es einem Recht zuschreibt, steht in seiner Wertermittlung. Wie Sie diese Stellen finden, zeigt der Ratgeber Gutachten zur Zwangsversteigerung lesen.

Wo Sie die Rechte vor dem Termin finden

Verbindlich stellt das Gericht die bestehen bleibenden Rechte erst im Termin fest, jedes einzeln bezeichnet (§ 66 Abs. 1 ZVG). Ihr Limit und Ihre Finanzierung legen Sie aber vorher fest. Drei Quellen helfen dabei:

Im Gutachten steht der Grundbuchstand zur Zeit seiner Erstellung, meist mit allen Eintragungen in Abteilung II. Welche davon bestehen bleiben, steht dort nicht.
In der Verfahrensakte liegt eine beglaubigte Abschrift des Grundbuchblatts und der Urkunden, auf die es verweist; das Grundbuchamt schickt sie dem Gericht nach der Anordnung (§ 19 Abs. 2 ZVG). Diese Mitteilungen und die eingegangenen Anmeldungen darf jeder auf der Geschäftsstelle einsehen (§ 42 Abs. 1 ZVG). Für einen eigenen Grundbuchauszug bräuchten Sie dagegen ein berechtigtes Interesse (§ 12 GBO).
Beim Versteigerungsgericht können Sie nachfragen, aus welchem Rang das Verfahren betrieben wird und welche Rechte nach dem Stand der Akte bestehen bleiben würden. Verbindlich ist die Antwort nicht: Rechte, die bei Eintragung des Versteigerungsvermerks nicht im Grundbuch standen, können noch im Termin vor der Aufforderung zum Bieten angemeldet werden (§ 37 Nr. 4, § 45 Abs. 1 ZVG), und ein Gläubiger kann seinen Antrag zurücknehmen.

Sofern ein auswertbares Gutachten vorliegt, nennt ZVG Melder auf der Objektseite kritische Befunde wie ein Wohnrecht, ein Erbbaurecht oder bestehen bleibende Rechte mit Namen; Wert, Berechtigten und Rang zeigt die Premium-Ansicht. Unsere Auswertung stützt sich auf die veröffentlichten Unterlagen, nicht auf die Verfahrensakte, und ersetzt die Feststellung im Termin nicht. Welche Objekte gerade versteigert werden, sehen Sie in der Übersicht.

Im Termin und danach

Hören Sie bei der Feststellung des geringsten Gebots genau zu und notieren Sie jedes Recht mit Betrag und Zuzahlungsbetrag. Rechnen Sie Ihr Limit danach neu, bevor Sie zum ersten Mal bieten. Die Bietzeit von mindestens 30 Minuten lässt dafür Raum; wie der Termin abläuft, steht im Ratgeber zum Versteigerungstermin.

Jeder Beteiligte kann vor der Aufforderung zum Bieten abweichende Bedingungen verlangen, etwa dass ein Recht bestehen bleibt, das sonst erlöschen würde (§ 59 Abs. 1 ZVG). Steht nicht fest, ob die Abweichung einen anderen Beteiligten beeinträchtigt, wird das Grundstück mit und ohne sie ausgeboten (§ 59 Abs. 2 ZVG). Klären Sie dann, auf welche Variante Ihr Gebot zielt.

Umgekehrt bleibt ein Recht, das mit dem Zuschlag erlöschen würde, bestehen, wenn Sie das mit dem Berechtigten vereinbaren und die Erklärungen rechtzeitig vorliegen (§ 91 Abs. 2 ZVG). Ihre Zahlung sinkt dann um den Betrag, der dem Berechtigten sonst aus dem Erlös zustünde (§ 91 Abs. 3 ZVG). Das kommt in Betracht, wenn die Gläubigerin einer Grundschuld auch Ihren Erwerb finanziert. Was nach dem Zuschlag sonst auf Sie zukommt, beschreibt der Ratgeber Nach dem Zuschlag.

In der Teilungsversteigerung gelten für das geringste Gebot eigene Regeln (§ 182 ZVG); mehr dazu im Ratgeber zur Teilungsversteigerung.

Kurz gemerkt

Das geringste Gebot ist die Untergrenze. Es deckt die Kosten und alle Rechte, die dem betreibenden Gläubiger vorgehen.
Geboten wird nur bar. Rechte, die bestehen bleiben, übernehmen Sie zusätzlich.
Ziehen Sie übernommene Rechte von Ihrem Limit ab, bevor Sie bieten.
Für Wertgrenzen, Grunderwerbsteuer und Zuschlagsgebühr zählen die Rechte mit.
Der Zuzahlungsbetrag des Gerichts ist nicht der Wert der Last.
Grundbuchstand und Anmeldungen sehen Sie vorab in der Akte ein (§ 42 ZVG); verbindlich ist die Feststellung im Termin.

Hinweis: Allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung. Bleibt ein Wohnungsrecht, ein Nießbrauch oder eine Vormerkung bestehen, lohnt fachkundiger Rat im Einzelfall.

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