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Gewerbe · Kreutzigerstraße 5, 10247 Berlin, Friedrichshain

Amtsgericht Kreuzberg0030 K 0065/ 2024

Termin 25.11.2026, 10:00

Rückfassade vom Innenhof, frontal, mit Baugerüst links und Absperrband

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Finanzen

600.000 € Verkehrswert festgesetzt

Nutzfläche: 99,1 m²
Preis/m²: 6.052 €/m²
Bruttorendite: 6 % auf VW
Sanierungsquote: 1,7 %

Risiko Datenbasis: Grad C

Risikoklasse 3 / 6 vorläufig: dünne Datenbasis

Termin bestätigt Vermietet

Eckdaten

Baujahr: 1915 · mod. 1985 111 Jahre alt
Etage: EG

Datenbasis

Gutachtenalter 1 Jahr 4 Monate 05.06.2025

kritisch Güte C

Die Datenbasis enthält harte Warnungen; niedrige Risiken sind hier keine Entwarnung.

Beschreibung

Teileigentum Nr. 4 im Hochparterre mit Zugang lt. Teilungsplan postalisch rechts und links im Treppenhaus des Quergebäudes eines 5½- bis 6-geschossigen Gebäudekomplexes. Dass vermietete Objekt besteht vermtl. aus 4 Räumen u. 2 Sanitärbereichen zzgl. eines dinglich gesicherten SNR an dem Keller- raum Nr. 25 mit ca. 101,32 m² im Souterrain unterhalb des TE-Nr. 4 im Quergebäude und einer als dinglich gesichertes SNR zugeschriebenen Terrasse im Hof vor der Front der hier betroffenen Einheit mit einer Fläche von ca. 5,00 m x 9,00 m = 45,00 m². Die Angaben sind dem Gutachten entnommen und ohne Gewähr

Analysebereiche

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Lage

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Ausstattung

Objektart

Sonstiges

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Baujahr

1915 · mod. 1985

Nutzfläche

99,1 m²

Grundstück

634 m²

Etage

Heizung

Gas-Etagenheizung (Gas-Kombitherme)

Grundbuch

Teileigentumsgrundbuch Friedrichshain, Blatt 35201 N

Zustand

gepflegt

Energetischer Zustand

nachteilig; kein Energieausweis vorliegend, Energieverbrauchskennwert unbekannt

Modernisierung

Gebäude um 1915 errichtet; Modernisierung Ende der 2000er Jahre (Dachraumausbau Vorderhaus, WDVS an hofseitigen Fassaden, Kunststofffenster hofseitig, Elektro-Steigestränge, Ver- und Entsorgung); Aufstockung Quergebäude und Seitenflügel 2022/23 (ohne Baugenehmigung in Bauakte auffindbar). Teileigentum Nr. 4 nach Angaben 2020 neu ausgestattet und möbliert. Gemeinschaftseigentum mit Instandhaltungsrückstand (Graffiti, Anstriche, unfertige Hofanlage). Teileigentum selbst nicht zugänglich.

Gutachten-Stichtag: 05.06.2025 Ortstermin: 05.06.2025

Bewertungsintegrität & Datenbasis

Datenbasis: Grad C

Gutachtenalter

1 Jahr 4 Monate05.06.2025

Innenbesichtigung

Nur Außenbesichtigung

Als saniert bewertet

Nein

Ortstermin

05.06.2025

Nicht besichtigte Bereiche

1 offener Bereich

Teileigentum Nr. 4 (Innenräume) inkl. SNR Kellerraum Nr. 25: nicht zugänglich; Eigentümer und Kurzzeitmieter nicht angetroffen

Nicht erfolgte Prüfungen

2 Prüflücken

Sonstige Prüfung: Energieausweis bzw. Energieverbrauchskennwert nicht vorliegend
Baugenehmigung: Baulastauskunft nicht beigebracht

Annahmen im Gutachten

2 Annahmen

Freie Verfügbarkeit des Objekts und des Sondernutzungsrechts an Kellerraum Nr. 25 zugrunde gelegt
Nutzfläche aus Teilungsplan ermittelt, Angaben von Eigentümer und WEG-Verwaltung nicht beigebracht

Die Informationsgüte spiegelt wider, wie vollständig die Datenbasis des Gutachtens ist. Sie beeinflusst direkt, wie belastbar die Risikoklasse gewertet werden kann.

Dokumentenabgleich

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Prüfen Sie abweichende Flächen-, Miet- und Kostenangaben mit ihren Originalquellen.

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Gebot & Kosten

Kostenrechner & Rendite

Kosten

Besonderheiten im Land Berlin

Vorläufige Kalkulation auf Gebotsbasis. Offene Rechte und Gebühren separat prüfen.

Mein Gebot

€

80 % vom Verkehrswert

Sicherheit 10 % 5/10-Grenze 7/10-Grenze Verkehrswert

60.000 300.000 420.000 600.000

Berücksichtigter Kapitaleinsatz Gebot + eingerechnete Positionen · nicht vollständig

Kostenaufstellung

Gebot € 480.000

+ Grunderwerbsteuer (6 %) € 28.800

Gebot Nebenkosten

Vor Gebot einplanen

Am Termin

Sicherheitsleistung 10 % · keine Zusatzkosten

€ 60.000

Nach dem Zuschlag

Bargebot-Zahlung vorbereiten 28–56 Tage

€ 480.000

Zusätzlich, nicht in der Summe

4-%-Zins bis Verteilung 90 Tage · 4 %

€ 4.734

Gerichts- und Grundbuchkosten

ab ca. € 3.004

Hinweise aus dem Gutachten · 1

Vor dem Gebot prüfen · 1

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Beliebig viele benannte Positionen in eigenen Kategorien
Prozent-Puffer wie ein Sicherheitspuffer, der live mitrechnet
Live-Zwischensumme mit offen ausgewiesenen Gebührenpositionen

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Wirtschaftlichkeitsberechnung

Vorschau

Ihre Annahmen

Investition

Berücksichtigter Kapitaleinsatzaus Kostenrechner

Kaltmiete

Finanzierung

Steuer-Annahmen

Ergebnis

Bruttomietrendite••••••

Nettomietrendite••••••

Schuldendienstdeckung (DSCR)••••••

Cashflow vor Steuer

Liquiditätsüberschuss p. a.

••••••••••••

nach Steuer••••••

Alle Kennzahlen

Kaufpreisfaktor••••••

Eigenkapitalrendite••••••

AfA pro Jahr••••••

Steuerliches Ergebnis••••••

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Monatlicher und jährlicher Cashflow vor und nach Steuer
Brutto- und Nettorendite, Eigenkapitalrendite und Kaufpreisfaktor
Steuerliches Ergebnis mit AfA und Ihrem Grenzsteuersatz

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Mietertrag & Rendite

Wertermittlung

Wertermittlungsstichtag

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Sachwert, Ertragswert, Bodenwert und Wertanteile
Mietangaben, Marktmiete und vermietete Flächen
Rendite- und €/m²-Kennzahlen für den Vergleich

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Einschätzung, Risiken & Prüfplan

Analyse des Wertgutachtens

KI-generierte Einschätzung aus dem amtlichen Wertgutachten, keine Anlage- oder Rechtsberatung. Sie ersetzt keine eigene Prüfung; maßgeblich ist das Original-Gutachten.

Risikoklasse 3: Mittelvorläufig: dünne DatenbasisDatenbasis: Grad C

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Risikoklasse 1–6 mit nachvollziehbarer Herleitung
Risikofaktoren nach Schweregrad und Thema
Quellen, Zitate und Hinweise auf dünne Datenbasis

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Geeignet fürEigennutzerRenoviererProjektentwickler / Profis

Eigennutzer
Fokus: Eigennutzung, leere oder eigengenutzte Objekte und möglichst klare Rechts-/Nutzungslage.
Achtung: Besitzübergang, Räumung, Rechte Dritter und Zustand vor einem Eigennutzungsplan klären.
Renovierer
Fokus: überschaubarer Renovierungsbedarf, der mit Eigenleistung oder kleinen Gewerken planbar wirkt.
Achtung: verdeckte Mängel, fehlende Innenbesichtigung und Kostensprünge nicht unterschätzen.
Projektentwickler / Profis
Fokus: komplexe Objekte, Abriss, unfertige Gebäude, mehrere Einheiten oder Genehmigungsfragen.
Achtung: Bauamt, Baulasten, Erschließung, Statik, Kosten- und Zeitrisiko professionell prüfen.