Zwangsversteigerung: Was unterscheidet sich je Bundesland?
Das Versteigerungsverfahren ist bundesweit gleich, der eine große Unterschied ist die Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 %). Hier alle 16 Sätze und was sonst variiert.
Für den Ablauf spielt das Bundesland kaum eine Rolle, für die Kosten dagegen deutlich. Das Versteigerungsverfahren regelt das ZVG als Bundesrecht und gilt deshalb überall gleich. Die wichtigste Nebenkostenposition, die Grunderwerbsteuer, legt dagegen jedes Land selbst fest.
Das Verfahren ist bundesweit gleich
Weil das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) Bundesrecht ist, gelten diese Regeln in allen 16 Ländern identisch:
- Sicherheitsleistung = 10 % des Verkehrswerts, kein Bargeld (§§ 68, 69 ZVG)
- Bietzeit mindestens 30 Minuten (§ 73 ZVG), siehe Ablauf des Termins
- Wertgrenzen 5/10 (von Amts wegen) und 7/10 (auf Gläubigerantrag) im ersten Termin (§§ 85a, 74a ZVG)
- Bietvollmacht für Dritte muss öffentlich beglaubigt sein (§ 71 ZVG)
- Zuschlag = sofortiger Eigentumsübergang, keine Notar-/Maklerkosten (§§ 89, 90 ZVG)
- Verzinsung des Bargebots ab Zuschlag (§ 49 ZVG), siehe Nach dem Zuschlag
Eine „Landesvariante“ des Bietens gibt es also nicht. Ein Termin in München läuft nach denselben Paragraphen ab wie einer in Hamburg.
Das Risiko entscheidet sich dagegen am einzelnen Objekt: Gutachten, Belegung, Rechte und Datenlücken bewertet ZVG Melder über Risikoklassen. Für die Risikoprüfung ist diese Einordnung oft wichtiger als die Frage, ob der Termin in Bayern oder Nordrhein-Westfalen stattfindet.
Der große Unterschied: Grunderwerbsteuer
Seit der Föderalismusreform (2006) darf jedes Land seinen Steuersatz selbst festlegen (Art. 105 Abs. 2a GG; der bundesweite Basissatz von 3,5 % nach § 11 GrEStG gilt nur ohne eigene Festlegung). Aktuell reicht die Spanne von 3,5 % bis 6,5 %:
- 3,5 %: Bayern
- 5,0 %: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
- 5,5 %: Bremen, Hamburg, Sachsen
- 6,0 %: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein
Stand: Juni 2026. Jüngste Änderungen: Bremen 5,0 → 5,5 % (01.07.2025), Thüringen 6,5 → 5,0 % (01.01.2024), Sachsen und Hamburg je auf 5,5 % (01.01.2023). Sätze können sich ändern, im Zweifel beim Finanzamt prüfen.
Bemessungsgrundlage ist bei der Zwangsversteigerung nicht der Verkehrswert, sondern das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Genau diesen Satz rechnet unser Kosten-Cockpit pro Bundesland ein.
Was sonst je Land oder Gericht variiert
- Empfängerkonto und Frist der Sicherheitsleistung: Die zuständige Gerichtskasse bzw. Landesjustizkasse und die Vorlauffrist unterscheiden sich je Gericht. Verbindlich ist immer die amtliche Bekanntmachung (Terminsbestimmung).
- Lokale Termin- und Zahlungspraxis kann leicht abweichen.
Bundeseinheitlich sind dagegen die Gerichtskosten für den Zuschlag (GKG) und die Grundbuchkosten (GNotKG). Sie richten sich allein nach dem Wert.
Kurz gemerkt
- Ablauf: überall gleich, weil Bundesrecht.
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % je Bundesland, der größte regionale Kostenfaktor.
- Sicherheitsleistung, Konto und Frist: je Gericht, siehe amtliche Bekanntmachung.
Hinweis: Allgemeine Orientierung, keine Steuer-/Rechtsberatung. Steuersätze ändern sich; maßgeblich ist der aktuelle Landessatz bzw. die amtliche Bekanntmachung.