Zwangsversteigerung: Was unterscheidet sich je Bundesland?
Das Versteigerungsverfahren ist bundesweit gleich – der eine große Unterschied ist die Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 %). Hier alle 16 Sätze und was sonst variiert.
Spielt es eine Rolle, in welchem Bundesland Sie ersteigern? Für den Ablauf kaum – für die Kosten schon. Der Grund: Das Versteigerungsverfahren regelt das ZVG als Bundesrecht (bundesweit gleich), die wichtigste Nebenkostenposition – die Grunderwerbsteuer – legt dagegen jedes Land selbst fest.
Das Verfahren ist bundesweit gleich
Weil das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) Bundesrecht ist, gelten diese Regeln in allen 16 Ländern identisch:
- Sicherheitsleistung = 10 % des Verkehrswerts, kein Bargeld (§§ 68, 69 ZVG)
- Bietzeit mindestens 30 Minuten (§ 73 ZVG) – im Ablauf des Termins
- Wertgrenzen 5/10 (von Amts wegen) und 7/10 (auf Gläubigerantrag) im ersten Termin (§§ 85a, 74a ZVG)
- Bietvollmacht für Dritte muss öffentlich beglaubigt sein (§ 71 ZVG)
- Zuschlag = sofortiger Eigentumsübergang, keine Notar-/Maklerkosten (§§ 89, 90 ZVG)
- Verzinsung des Bargebots ab Zuschlag (§ 49 ZVG) – siehe Nach dem Zuschlag
Es gibt also keine „Landesvariante" des Bietens – ein Termin in München läuft nach denselben Paragraphen ab wie einer in Hamburg.
Was dagegen nicht am Bundesland hängt, sondern am einzelnen Objekt, ist das Risiko: Gutachten, Belegung, Rechte und Datenlücken bewertet ZVG Melder über Risikoklassen. Für die Risikoprüfung ist diese Einordnung oft wichtiger als die Frage, ob der Termin in Bayern oder Nordrhein-Westfalen stattfindet.
Der große Unterschied: Grunderwerbsteuer
Seit der Föderalismusreform (2006) darf jedes Land seinen Steuersatz selbst festlegen (Art. 105 Abs. 2a GG; der bundesweite Basissatz von 3,5 % nach § 11 GrEStG gilt nur ohne eigene Festlegung). Aktuell reicht die Spanne von 3,5 % bis 6,5 %:
- 3,5 % — Bayern
- 5,0 % — Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
- 5,5 % — Bremen, Hamburg, Sachsen
- 6,0 % — Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 6,5 % — Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein
Stand: Juni 2026. Jüngste Änderungen: Bremen 5,0 → 5,5 % (01.07.2025), Thüringen 6,5 → 5,0 % (01.01.2024), Sachsen und Hamburg je auf 5,5 % (01.01.2023). Sätze können sich ändern – im Zweifel beim Finanzamt prüfen.
Wichtig bei der Zwangsversteigerung: Bemessungsgrundlage ist nicht der Verkehrswert, sondern das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Genau diesen Satz rechnet unser Kosten-Cockpit pro Bundesland ein.
Was sonst je Land oder Gericht variiert
- Empfängerkonto und Frist der Sicherheitsleistung: Die zuständige Gerichtskasse bzw. Landesjustizkasse und die Vorlauffrist unterscheiden sich je Gericht. Verbindlich ist immer die amtliche Bekanntmachung (Terminsbestimmung).
- Lokale Termin- und Zahlungspraxis kann leicht abweichen.
Bundeseinheitlich sind dagegen die Gerichtskosten für den Zuschlag (GKG) und die Grundbuchkosten (GNotKG) – die hängen nur vom Wert ab, nicht vom Bundesland.
Kurz gemerkt
- Ablauf: überall gleich (Bundesrecht).
- Grunderwerbsteuer: 3,5 %–6,5 %, je Bundesland – der größte regionale Kostenfaktor.
- Sicherheitsleistung-Konto/Frist: je Gericht – siehe amtliche Bekanntmachung.
Hinweis: Allgemeine Orientierung, keine Steuer-/Rechtsberatung. Steuersätze ändern sich; maßgeblich ist der aktuelle Landessatz bzw. die amtliche Bekanntmachung.