Zwangsversteigerungen finden, ohne die Katze im Sack zu kaufen.

KI-Zusammenfassung

Das Gutachten bewertet acht Wohnungs- und Teileigentumseinheiten (vier Wohnungen, vier Tiefgaragenstellplätze) eines 2011 errichteten Mehrfamilienhauses in Marl (Alt-Marl) mit einem Verkehrswert von 1.040.000 €. Zum Wertermittlungsstichtag 05.02.2026 waren die Wohnungen Nr. 3 und Nr. 8 nicht vermietet, die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 4 sind vermietet, wobei die Mieten unter dem marktüblichen Niveau liegen. Die Einheiten wurden als Gesamtausgebot bewertet, und die Zuordnung zweier vermieteter Stellplätze ist nach Angaben des Gutachtens nicht rechtssicher. Der bauliche Zustand wird als gut beschrieben; festgestellt wurden nur vereinzelte Betonrisse in der Tiefgarage und leicht rissige Fensterdichtungen. Untersuchungen auf Schädlinge und gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt, die Funktionsfähigkeit der Installationen wurde unterstellt, und ein aktueller Energieausweis lag nicht vor. Das Altlastenkataster verzeichnet das Grundstück nicht; Schadstoffe wurden im Gutachten jedoch nicht gesondert untersucht.

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Die Eigentumswohnung Nr. 4 im 1. Obergeschoss in Gelsenkirchen-Hassel ist laut Gutachten instandsetzungsbedürftig. Im Bad besteht mittelfristig Investitionsbedarf, und begonnene Renovierungsarbeiten wurden nicht abgeschlossen. Der Verkehrswert von 93.000 € gilt ohne Berücksichtigung der Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs. Die Wohnung wird vom Eigentümer selbst genutzt, sodass nach einem Zuschlag Übergabe- oder Räumungsaufwand entstehen kann. Schadstoffe, Altlasten und Baugrund wurden nicht untersucht, und die Elektroinstallation sowie die Technikräume konnten nicht vollständig geprüft werden.

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Das Gutachten setzt den unbelasteten Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag 29.04.2025 symbolisch auf 1 Euro fest. Das ehemalige Herrenhaus wird als derzeit nicht nutzbar beschrieben, der Erhaltungszustand gilt als schlecht, und es wird ein allumfassender Instandhaltungsstau angenommen. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich, die Bewertung erfolgte nur nach dem äußeren Anschein. Die Nebengebäude werden als teilweise ruinös beschrieben, an einer Gebäudeecke sind Feuchtigkeitsschäden sichtbar. Für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wird ein Abschlag von rund 1.590.000 Euro angesetzt. Schadstoffe wurden nicht untersucht, eine Altlastenfreiheit ist nicht belegt; dies ist keine Anlage- oder Kaufempfehlung.

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Das Gutachten ermittelt den Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks mit rd. 262.000 € zum Stichtag 19.02.2026. Die Bewertung beruht jedoch nur auf einer Außenbesichtigung, eine Innenbesichtigung war nicht möglich. Im Grundbuch ist ein Wohnungsrecht auf Lebenszeit eingetragen, das Objekt wird von Familienangehörigen des Berechtigten bewohnt, und das Gutachten bewertet das Grundstück unbelastet. Laut ungeprüfter Eigentümerauskunft bestehen Feuchteschäden mit Schimmelbildung infolge von Dachundichtigkeiten, Anhaltspunkte für einen Instandhaltungsrückstau waren erkennbar. Eine Untersuchung auf Schadstoffe und gesundheitsschädigende Baumaterialien wurde nicht durchgeführt; zu Altlasten liegt keine konkrete Verdachtsangabe vor, eine Bodenuntersuchung fehlt jedoch.

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Das Gutachten setzt den Verkehrswert der vermieteten Eigentumswohnung Nr. 10 im 1. Obergeschoss (Polsumer Straße 124 bis 134, Gelsenkirchen) zum Stichtag 02.03.2026 auf 95.000 € fest, ohne Berücksichtigung der Belastungen in Abteilung II. Die Wohnung ist als gepflegt, aber überwiegend bauzeittypisch beschrieben, und im Bad besteht mittelfristig Investitionsbedarf, der über einen pauschalen Abschlag von 2.000 € berücksichtigt ist. Die Leitungsrechte in Abteilung II wirken laut Gutachten nur sehr geringfügig, und die Zwangsversteigerungseintragung gilt als wertneutral. Baugrund und Schadstoffe in den Baustoffen wurden nicht untersucht; zu möglichen Anschüttungen aus dem Jahr 1926 liegen nur Hinweise vor. Die Technikräume waren nicht zugänglich, und das Gesamtgebäude wurde nicht vollständig besichtigt.