Nach dem Zuschlag: Zahlung, Zinsen, Steuern – und die Risiken, die Sie übernehmen

Der Zuschlag ist erteilt – Glückwunsch, Sie sind Eigentümer. Jetzt wird es allerdings schnell konkret: Zahlung, Steuern und einige Risiken, die viele Erstbieter unterschätzen.

Zahlung des Bargebots – mit 4 % Zinsen

Das Bargebot (Ihr Gebot, abzüglich der geleisteten Sicherheit) ist bis zum Verteilungstermin zu zahlen (§ 49 Abs. 1 ZVG). Dieser Termin findet typischerweise etwa 4 bis 8 Wochen nach dem Zuschlag statt. Ab dem Zuschlag ist das Bargebot zu verzinsen (§ 49 Abs. 2 ZVG) – in der Praxis mit 4 % pro Jahr (der konkrete Satz ergibt sich aus der gefestigten Justizpraxis, nicht aus dem Gesetzeswortlaut selbst). Wer den Kaufpreis über eine Bank stemmt, sollte die Finanzierung vor dem Termin klären – siehe Finanzierung bei der Zwangsversteigerung.

Zusätzliche Kosten

Zusätzlich zum Gebot zahlen Sie:

Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab (3,5 %–6,5 %).
Gerichtskosten für den Zuschlag (Zuschlagsgebühr nach GKG).
Grundbuchkosten für Ihre Eintragung.

Notar- oder Maklerkosten fallen dagegen nicht an.

Keine Gewährleistung, keine erzwingbare Innenbesichtigung

Das Gericht haftet nicht für Sach- oder Rechtsmängel: „Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt" (§ 56 ZVG). Mit dem Zuschlag gehen außerdem die Gefahr des zufälligen Untergangs und die Nutzungen auf Sie über. Eine Besichtigung des Inneren ist regelmäßig nicht erzwingbar – Sie kaufen also mit Restunsicherheit über den Zustand. Diese Risiken prüfen Sie am besten vor dem Gebot: erst mit der Risikoklasse für die Vorauswahl, dann mit der Objektprüfung im Detail.

Sie übernehmen Mieter – und können nur eingeschränkt kündigen

Ist die Immobilie vermietet, bestehen die Mietverhältnisse fort (Kauf bricht nicht Miete). Der Zuschlagsbeschluss ist ein Räumungstitel nur gegen den Schuldner, nicht gegen Mieter. Sie haben aber ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG): Sie dürfen unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen – allerdings nur zum ersten zulässigen Termin. Versäumen Sie diesen, entfällt das Sonderkündigungsrecht.

Bestehen bleibende vs. erlöschende Rechte

Mit dem Zuschlag erlöschen grundsätzlich alle Rechte am Grundstück, die nicht ausdrücklich in den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 91 ZVG). Bestehen bleiben dagegen die Rechte, die im geringsten Gebot berücksichtigt wurden (§ 52 ZVG) – etwa ein Wohnrecht oder eine Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs. Solche Lasten müssen Sie übernehmen – lesen Sie die Versteigerungsbedingungen daher genau.

Eigentumswohnung: Hausgeld-Rückstände

Bei Eigentumswohnungen hat die Eigentümergemeinschaft ein Vorrecht für Hausgeld-Rückstände (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG): erfasst werden laufende Beträge sowie Rückstände aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren, gedeckelt auf maximal 5 % des Verkehrswerts. Diese Beträge können also zusätzlich auf Sie zukommen.

Kurz gemerkt

Bargebot in 4–8 Wochen fällig, 4 % Zinsen ab Zuschlag.
Plus Grunderwerbsteuer + Grundbuch-/Gerichtskosten.
Keine Gewährleistung, Zustand auf eigenes Risiko.
Mieter bleiben (§ 57a: nur erste Frist!), Wohnrechte/Dienstbarkeiten können bestehen bleiben.
Eigentumswohnung: Hausgeld-Rückstände bis 5 % des Verkehrswerts möglich.

Hinweis: Allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung. Gerade bei bestehen bleibenden Rechten und vermieteten Objekten lohnt fachkundiger Rat im Einzelfall.