Nach dem Zuschlag: Zahlung, Zinsen, Steuern und die Risiken, die Sie übernehmen

Der Zuschlag ist erteilt, Sie sind Eigentümer. Jetzt wird es allerdings schnell konkret: Zahlung, Steuern und einige Risiken, die viele Erstbieter unterschätzen.

Das Bargebot und seine 4 % Zinsen

Das Bargebot (Ihr Gebot, abzüglich der geleisteten Sicherheit) ist bis zum Verteilungstermin zu zahlen (§ 49 Abs. 1 ZVG). Dieser Termin findet typischerweise etwa 4 bis 8 Wochen nach dem Zuschlag statt. Ab dem Zuschlag ist das Bargebot zu verzinsen (§ 49 Abs. 2 ZVG), in der Praxis mit 4 % pro Jahr. Der konkrete Satz ergibt sich aus der gefestigten Justizpraxis, nicht aus dem Gesetzeswortlaut selbst. Wer den Kaufpreis über eine Bank stemmt, sollte die Finanzierung vor dem Termin klären; wie das geht, steht im Ratgeber zur Finanzierung.

Zusätzliche Kosten

Zusätzlich zum Gebot zahlen Sie:

Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab (3,5 %–6,5 %).
Gerichtskosten für den Zuschlag (Zuschlagsgebühr nach GKG).
Grundbuchkosten für Ihre Eintragung.

Notar- oder Maklerkosten fallen dagegen nicht an.

Ohne Gewährleistung, ohne erzwingbare Innenbesichtigung

Das Gericht haftet nicht für Sach- oder Rechtsmängel: „Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt“ (§ 56 ZVG). Mit dem Zuschlag gehen außerdem die Gefahr des zufälligen Untergangs und die Nutzungen auf Sie über. Eine Besichtigung des Inneren ist regelmäßig nicht erzwingbar, Sie kaufen also mit einer Restunsicherheit über den Zustand. Prüfen Sie diese Risiken deshalb vor dem Gebot: erst mit der Risikoklasse für die Vorauswahl, dann mit der Objektprüfung im Detail.

Mieter bleiben, und kündigen können Sie nur eingeschränkt

Ist die Immobilie vermietet, bestehen die Mietverhältnisse fort (Kauf bricht nicht Miete). Der Zuschlagsbeschluss ist ein Räumungstitel nur gegen den Schuldner, nicht gegen Mieter. Sie haben aber ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG) und dürfen unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, allerdings nur zum ersten zulässigen Termin. Versäumen Sie diesen, entfällt das Sonderkündigungsrecht.

Welche Rechte bestehen bleiben und welche erlöschen

Mit dem Zuschlag erlöschen grundsätzlich alle Rechte am Grundstück, die nicht ausdrücklich in den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 91 ZVG). Bestehen bleiben dagegen die Rechte, die im geringsten Gebot berücksichtigt wurden (§ 52 ZVG), etwa ein Wohnrecht oder eine Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs. Solche Lasten müssen Sie übernehmen. Lesen Sie die Versteigerungsbedingungen daher genau.

Eigentumswohnung: Hausgeld-Rückstände

§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG gibt bestimmten Hausgeldforderungen Vorrang bei der Verteilung des Versteigerungserlöses, begrenzt auf 5 % des Verkehrswerts. Daraus entsteht für Sie keine automatische zusätzliche Zahlungspflicht für die Rückstände des Voreigentümers.

Klären Sie laufendes Hausgeld, Beschlüsse und Fälligkeit etwaiger Sonderumlagen anhand der WEG-Unterlagen und bei Bedarf mit fachkundiger Hilfe. Diese Fragen sind von alten Rückständen zu unterscheiden. Mehr dazu steht in der Objektprüfung vor dem Gebot.

Kurz gemerkt

Bargebot in 4–8 Wochen fällig, 4 % Zinsen ab Zuschlag.
Dazu Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Gerichtskosten.
Keine Gewährleistung, Zustand auf eigenes Risiko.
Mieter bleiben (§ 57a: nur erste Frist!), Wohnrechte und Dienstbarkeiten können bestehen bleiben.
Eigentumswohnung: Konkrete Hausgeld- und Sonderumlagepflichten prüfen; alte Rückstände nicht pauschal zum Gebot addieren.

Hinweis: Allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung. Gerade bei bestehen bleibenden Rechten und vermieteten Objekten lohnt fachkundiger Rat im Einzelfall.