Was passiert nach dem Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung?

Mit der Verkündung sind Sie Eigentümer (§§ 89, 90 ZVG) und tragen ab dann Risiko und Lasten des Objekts. Das Gericht bestimmt einen Verteilungstermin, vor dem Ihr Bargebot auf dem Konto der Gerichtskasse gutgeschrieben sein muss. Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest. Erst wenn der Teilungsplan ausgeführt und der Zuschlag rechtskräftig ist, lässt das Gericht Sie ins Grundbuch eintragen.

Wann muss ich nach dem Zuschlag zahlen?

Das Bargebot muss vor dem Verteilungstermin auf dem Konto der Gerichtskasse gutgeschrieben sein, der Nachweis im Termin vorliegen (§ 49 Abs. 3 ZVG). Je nach Gericht liegt dieser Termin etwa vier Wochen bis drei Monate nach dem Zuschlag. Die Terminsbestimmung muss Ihnen spätestens zwei Wochen vorher zugestellt sein (§ 105 Abs. 4 ZVG). Ab dem Zuschlag laufen 4 % Zinsen im Jahr.

Welche Kosten kommen nach dem Zuschlag zum Gebot hinzu?

Dazu kommen Zinsen auf das Bargebot, die Grunderwerbsteuer von 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland, eine 0,5-Gebühr für den Zuschlag und eine volle Gebühr für Ihre Eintragung ins Grundbuch. Rechte, die bestehen bleiben, übernehmen Sie zusätzlich. Für den Eigentumserwerb fallen Notar- und Maklerkosten nicht an, Notarkosten entstehen aber für eine Grundschuld Ihrer Bank.

Nach dem Zuschlag: Zahlung, Zinsen und Steuern

Der Zuschlag ist erteilt, Sie sind Eigentümer. Jetzt wird es schnell konkret: Zahlung, Steuern und einige Risiken, die Sie vor dem Gebot kennen sollten. Ein Rechenbeispiel zeigt, was bei 150.000 € Bargebot wann fällig wird.

Was passiert nach dem Zuschlag in welcher Reihenfolge?

Mit der Verkündung werden Sie Eigentümer (§§ 89, 90 ZVG). Gefahr, Nutzungen und Lasten gehen auf Sie über (§ 56 ZVG).
Das Gericht stellt Ihnen den Zuschlagsbeschluss zu (§ 88 ZVG), und die Frist für eine Beschwerde läuft.
Das Gericht bestimmt den Verteilungstermin (§ 105 Abs. 1 ZVG) und meldet den Erwerb dem Finanzamt.
Sie überweisen das Bargebot samt Zinsen an die Gerichtskasse, abzüglich einer überwiesenen Sicherheit.
Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest. Nach der Zahlung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG).
Ist der Teilungsplan ausgeführt und der Zuschlag rechtskräftig, ersucht das Gericht das Grundbuchamt, Sie einzutragen (§ 130 Abs. 1 ZVG). Zum Notar müssen Sie dafür nicht.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist Voraussetzung für die Eintragung. Eine Grundschuld für Ihre Bank kann das Grundbuchamt erst nach Ihrer Eintragung eintragen (§ 130 Abs. 3 ZVG). Klären Sie deshalb vorher, wie die Bank die Auszahlung bis dahin absichert.

Kann der Zuschlag noch aufgehoben werden?

Ja, aber nur im Beschwerdeverfahren (§ 90 Abs. 1 ZVG). Beschwerde einlegen können die Beteiligten, Sie selbst und ein Bieter, dessen Gebot nicht erloschen ist (§ 97 Abs. 1 ZVG). Die Frist beträgt zwei Wochen (§ 569 Abs. 1 ZPO). Für Beteiligte, die im Termin waren, beginnt sie mit der Verkündung, für alle anderen in der Regel mit der Zustellung (§ 98 ZVG). Die Gründe sind eng begrenzt: Die Beschwerde muss sich auf einen Verstoß gegen §§ 81, 83 bis 85a ZVG stützen oder darauf, dass der Zuschlag unter anderen als den der Versteigerung zugrunde gelegten Bedingungen erteilt wurde (§ 100 Abs. 1 ZVG).

Einen Rücktritt, weil Sie es sich anders überlegt haben oder das Objekt Mängel hat, gibt es nicht. Warten Sie mit Umbauten trotzdem, bis der Zuschlag rechtskräftig ist. Läuft eine Beschwerde, können Sie beantragen, dass der Teilungsplan bis zur Rechtskraft nicht ausgeführt wird (§ 116 ZVG).

Bis wann müssen Sie das Bargebot zahlen?

Das Bargebot ist der Betrag, den Sie im Termin geboten haben. Es muss vor dem Verteilungstermin auf dem Konto der Gerichtskasse gutgeschrieben sein, und im Termin muss ein Nachweis vorliegen (§ 49 Abs. 1 und 3 ZVG). Eine überwiesene Sicherheit wird angerechnet (§ 107 Abs. 3 ZVG), Sie zahlen dann nur die Differenz. Das Amtsgericht Dorsten behandelt einen eingelösten Scheck genauso. Eine Bankbürgschaft ist dagegen keine Teilzahlung.

Wann der Verteilungstermin stattfindet, legt das Gericht fest, und die Angaben der Gerichte gehen auseinander: Die Amtsgerichte Lingen und Merseburg nennen etwa vier bis acht Wochen nach dem Zuschlag, Ludwigshafen sechs bis acht Wochen nach der Versteigerung, Braunschweig sechs bis zehn Wochen, Essen zumeist etwa zwei Monate und Dorsten zwei bis drei Monate. Die Terminsbestimmung muss Ihnen spätestens zwei Wochen vor dem Termin zugestellt sein (§ 105 Abs. 4 ZVG). Wer über eine Bank finanziert, sollte die Finanzierung vor dem Versteigerungstermin klären; wie das geht, steht im Ratgeber zur Finanzierung.

Wie viel Zinsen fallen an, und wie stoppen Sie sie?

Ab dem Zuschlag ist das Bargebot zu verzinsen (§ 49 Abs. 2 ZVG). Einen Satz nennt die Vorschrift nicht, es gilt der gesetzliche Zinssatz von 4 % pro Jahr (§ 246 BGB), den auch die Gerichte in ihren Bieterhinweisen nennen. Die Amtsgerichte Lingen, Merseburg und Dorsten rechnen bis zum Tag vor dem Verteilungstermin.

Die Zinspflicht endet früher, wenn Sie den Betrag unter Verzicht auf die Rücknahme beim Amtsgericht hinterlegen und das im Verteilungstermin nachweisen (§ 49 Abs. 4 ZVG). Das kommt in Betracht, wenn das Geld früh bereitsteht. Den genauen Weg nennt Ihnen das Gericht.

Was zahlen Sie zusätzlich zum Gebot?

Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab (3,5 %–6,5 %). Fällig wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 15 GrEStG).
Gerichtskosten für den Zuschlag. Sie tragen die Kosten des Beschlusses (§ 58 ZVG). Das ist eine 0,5-Gebühr (Nr. 2214 KV GKG), berechnet nach dem Gebot einschließlich des Werts der bestehen bleibenden Rechte (§ 54 Abs. 2 GKG).
Grundbuchkosten für Ihre Eintragung. Das ist eine volle Gebühr nach Tabelle B (Nr. 14110 KV GNotKG).

Für den Eigentumserwerb fallen Notar- oder Maklerkosten nicht an. Notarkosten entstehen trotzdem, wenn Sie für Ihre Bank eine Grundschuld eintragen lassen oder eine Bietvollmacht beglaubigen ließen.

Was wird bei 150.000 € Bargebot wann fällig?

Ein erfundenes Beispiel, dasselbe wie im Ratgeber zum Versteigerungstermin: Der Verkehrswert beträgt 200.000 €, Sie haben 150.000 € geboten und die Sicherheit von 20.000 € überwiesen. Es bleiben keine Rechte bestehen. Der Verteilungstermin liegt sechs Wochen nach dem Zuschlag, der Steuersatz beträgt in diesem Beispiel 5 %.

Posten	Rechnung	Betrag	Wann
Bargebot	Ihr Gebot im Termin	150.000,00 €
abzüglich überwiesener Sicherheit	10 % von 200.000 €	20.000,00 €	vor dem Versteigerungstermin geleistet
Restzahlung an die Gerichtskasse	150.000 € minus 20.000 €	130.000,00 €	vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben
Zinsen	4 % auf 150.000 € für 42 Tage	690,41 €	mit der Restzahlung
Grunderwerbsteuer	5 % von 150.000 €	7.500,00 €	einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids
Nach dem Zuschlag zu zahlen	Restzahlung, Zinsen, Steuer	138.190,41 €

Die Zinsen rechnen wir vorsichtig auf das ganze Bargebot, wie die Kostenübersicht des Amtsgerichts Dorsten. Den genauen Betrag teilt Ihnen das Gericht mit. Jeder Tag kostet hier 16,44 €. Liegt der Verteilungstermin drei Monate nach dem Zuschlag, sind es für 90 Tage 1.479,45 € statt 690,41 €.

Gerichts- und Grundbuchkosten stehen bewusst nicht in der Summe, weil der Wert für das Grundbuch vorher nicht feststeht. Die Zuschlagsgebühr beträgt bei 150.000 € nach der Tabelle des Gerichtskostengesetzes 809 €. Die Eintragung kostet 354 €, wenn das Grundbuchamt von 150.000 € ausgeht. Die Amtsgerichte Dorsten und Lingen nennen als Wert den Verkehrswert oder ein höheres Gebot, bei 200.000 € wären es 435 €. Planen Sie also mindestens 1.163 € ein. Auslagen können dazukommen. Die Grunderwerbsteuer für Ihr eigenes Gebot berechnet der Kostenrechner.

Was passiert, wenn Sie nicht zahlen?

Zahlen Sie nicht rechtzeitig, überträgt das Gericht die Forderung gegen Sie auf die Berechtigten (§ 118 ZVG) und lässt für sie Sicherungshypotheken auf dem Objekt eintragen (§ 128 ZVG). Daraus kann in das Grundstück vollstreckt werden, auch bevor Sie im Grundbuch stehen (§§ 132, 133 ZVG). Unabhängig von einem Verzug kann ein Beteiligter, der Befriedigung aus dem Bargebot erwartet, bereits im Versteigerungstermin beantragen, dass das Grundstück bis zur Zahlung auf Ihre Rechnung in gerichtliche Verwaltung kommt (§ 94 ZVG). Unter den Voraussetzungen des § 94a ZVG kann das auch die Gemeinde. Was das für Ihr übriges Vermögen bedeutet, steht im Ratgeber zur Finanzierung.

Ab wann tragen Sie Risiko und Kosten des Objekts?

Ab dem Zuschlag. Dann gehen die Gefahr des zufälligen Untergangs, die Nutzungen und die Lasten auf Sie über. Für mitversteigerte Sachen geht die Gefahr bereits mit dem Schluss der Versteigerung über (§ 56 Satz 1 ZVG). Das Gericht haftet nicht für Sach- oder Rechtsmängel: „Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt“ (§ 56 ZVG). Eine Besichtigung des Inneren ist regelmäßig nicht erzwingbar, Sie kaufen also mit einer Restunsicherheit über den Zustand. Prüfen Sie diese Risiken deshalb vor dem Gebot: erst mit der Risikoklasse für die Vorauswahl, dann mit der Objektprüfung im Detail.

Klären Sie sofort die Versicherung. Besteht eine Gebäudeversicherung, treten Sie in den Vertrag ein (§§ 95, 99 VVG). Den Erwerb müssen Sie oder der frühere Eigentümer dem Versicherer unverzüglich anzeigen (§ 97 VVG). Kündigen können Sie den Vertrag innerhalb eines Monats (§ 96 Abs. 2 VVG). Ob es überhaupt eine Versicherung gibt, wissen Sie vor dem Termin oft nicht. Das Amtsgericht Essen rät, bei Zweifeln umgehend eine Feuerversicherung abzuschließen.

Dürfen Mieter bleiben, und können Sie kündigen?

Ist die Immobilie vermietet, bestehen die Mietverhältnisse fort (Kauf bricht nicht Miete, § 57 ZVG und § 566 BGB). Der Zuschlagsbeschluss ist ein Räumungstitel gegen den Schuldner und andere Besitzer ohne fortbestehendes Recht, nicht gegen Mieter (§ 93 Abs. 1 ZVG). Eine Mietkaution schulden Sie am Ende des Mietverhältnisses auch dann, wenn Sie sie vom Voreigentümer nie erhalten haben (§ 566a BGB, Hinweise des Amtsgerichts Ludwigshafen). Sie haben aber ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG) und dürfen unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, allerdings nur zum ersten zulässigen Termin. Versäumen Sie diesen, entfällt das Sonderkündigungsrecht. Bei Wohnraum brauchen Sie auch dann ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf (§ 573d Abs. 1, § 573 BGB). In der Teilungsversteigerung gilt § 57a ZVG nicht (§ 183 ZVG).

Welche Rechte bleiben bestehen, welche erlöschen?

Mit dem Zuschlag erlöschen grundsätzlich alle Rechte am Grundstück, die nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 91 Abs. 1 ZVG). Bestehen bleiben dagegen die Rechte, die im geringsten Gebot berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken sind (§ 52 Abs. 1 ZVG), etwa ein Wohnrecht oder eine Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs. Solche Lasten müssen Sie übernehmen. Einzelne Rechte können auch ohne Berücksichtigung im geringsten Gebot bestehen bleiben, etwa ein eingetragenes Altenteil nach Landesrecht (§ 52 Abs. 2 ZVG, § 9 EGZVG). Lesen Sie die Versteigerungsbedingungen daher genau. Was ein solches Recht wirtschaftlich kostet, zeigt der Ratgeber zum geringsten Gebot und zu bestehen bleibenden Rechten.

Müssen Sie bei einer Eigentumswohnung Hausgeld-Rückstände zahlen?

§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG gibt bestimmten Hausgeldforderungen Vorrang bei der Verteilung des Versteigerungserlöses, begrenzt auf 5 % des Verkehrswerts. Daraus entsteht für Sie keine automatische zusätzliche Zahlungspflicht für die Rückstände des Voreigentümers.

Klären Sie laufendes Hausgeld, Beschlüsse und Fälligkeit etwaiger Sonderumlagen anhand der WEG-Unterlagen und bei Bedarf mit fachkundiger Hilfe. Diese Fragen sind von alten Rückständen zu unterscheiden. Mehr dazu steht in der Objektprüfung vor dem Gebot.

Kurz gemerkt

Eigentum entsteht mit der Verkündung. Einen Rücktritt gibt es nicht, und die Beschwerdefrist beträgt zwei Wochen.
Das Bargebot muss vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben sein, je nach Gericht etwa vier Wochen bis drei Monate nach dem Zuschlag. Ab dem Zuschlag laufen 4 % Zinsen, eine Hinterlegung beendet sie.
Dazu Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Gerichtskosten.
Keine Gewährleistung, Zustand auf eigenes Risiko. Die Versicherung klären Sie sofort.
Mieter bleiben (§ 57a: nur erste Frist), Wohnrechte und Dienstbarkeiten können bestehen bleiben.
Eigentumswohnung: konkrete Hausgeld- und Sonderumlagepflichten prüfen, alte Rückstände nicht pauschal zum Gebot addieren.

Hinweis: Allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung. Gerade bei bestehen bleibenden Rechten und vermieteten Objekten lohnt fachkundiger Rat im Einzelfall. Gesetzestexte geprüft am 31.10.2026.

Neue Zwangsversteigerungen in Ihrer Region per E-Mail

Wählen Sie Ihr Bundesland und nennen Sie Ihre Stadt oder PLZ. Sobald dort ein neues Verfahren erscheint oder sich ein Termin ändert, bekommen Sie eine E-Mail. Mit Stadt oder PLZ bleibt die Benachrichtigung kostenlos.

Was passiert nach dem Zuschlag? Zahlung, Zinsen, Steuern und die Risiken, die Sie übernehmen

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