Zwangsversteigerung: Finanzierung und Bietlimit

Wer ohne dickes Eigenkapital-Polster ersteigern will, braucht eine Bank und stößt schnell auf eine Besonderheit: Im Versteigerungstermin prüft das Gericht nicht Ihre Bonität. Eine Sicherheitsleistung wird auf Verlangen eines Beteiligten gestellt (§ 67 ZVG). Ihre eigentliche Bietgrenze setzt deshalb Ihre Bank. Dieser Artikel erklärt, wie die Finanzierung abläuft, wie sie mit der Sicherheitsleistung zusammenhängt und welche teils existenziellen Folgen ein zu hohes Gebot hat.

Die Bonitätsprüfung macht die Bank, nicht das Gericht

Beim normalen Notarkauf wird der Vertrag erst geschlossen, wenn die Finanzierung steht. Bei der Zwangsversteigerung ist das anders. Das Gericht verlangt keinen Finanzierungsnachweis und prüft Ihre Bonität nicht. Ein Beteiligter, dessen Recht durch die Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt würde, kann unmittelbar nach dem Gebot Sicherheit verlangen. Sie beträgt in der Regel 10 % des Verkehrswerts (§§ 67, 68 ZVG). Sie könnten also bieten, ohne einen Cent Finanzierung im Rücken.

Genau deshalb ist die Bank Ihre eigentliche Grenze. Es gibt zwar gesetzliche Wertgrenzen (5/10 und 7/10 des Verkehrswerts), aber die schützen Schuldner und Gläubiger und wirken nach unten; Ihr Gebot deckeln sie nicht (mehr dazu im Beitrag zu den Wertgrenzen). Nach oben gibt es keine gesetzliche Grenze. Ihr Limit ist schlicht das, was Ihre Bank finanziert, plus Ihr Eigenkapital.

So bestimmt die Bank Ihr Maximum

Eine Bank bewertet zwei Dinge, das Objekt und Sie.

Das Objekt: Grundlage ist der Verkehrswert aus dem gerichtlichen Gutachten. Weil eine Innenbesichtigung oft nicht möglich war, rechnen viele Banken einen Sicherheitsabschlag von 10–30 % ein und legen einen vorsichtigen Beleihungswert an. Finanziert wird ein Anteil dieses Werts, der nicht zwingend Ihrem Wunschgebot entspricht. Für Ihre eigene Vorbereitung lohnt zusätzlich die Risikoklasse, weil sie genau solche objektbezogenen Warnhinweise bündelt.
Sie: Einkommen, Bonität und vor allem Eigenkapital. Für Versteigerungsobjekte erwarten Banken meist mehr Eigenkapital als beim normalen Kauf, häufig 20–30 % oder mehr, weil das Risiko höher und der Zustand unsicher ist.

Am Ende steht eine Finanzierungszusage mit einem Höchstbetrag für genau dieses Objekt, sinngemäß: „Für dieses Objekt finanzieren wir bis X Euro.“ Zusammen mit Ihrem Eigenkapital ist das Ihr Bietlimit. Drei Punkte sind dabei wichtig:

Vor dem Termin klären. Der Zuschlag ist sofort bindend und ein Rücktritt unmöglich, die Zusage muss also vorher stehen.
Objektgebunden. Die Zusage gilt für ein bestimmtes Objekt. Bieten Sie auf ein anderes, muss die Bank neu prüfen.
Nicht jede Bank macht das. Manche Institute finanzieren Versteigerungen gar nicht oder verlangen einen Risikoaufschlag. Ein vorliegendes Gutachten beschleunigt die Bankprüfung; in unserer Objektübersicht sehen Sie je Objekt, ob eines verfügbar ist.

Sicherheitsleistung ist kein Finanzierungsnachweis

Die 10 % Sicherheitsleistung und die Bankfinanzierung werden häufig verwechselt, sind aber zwei völlig getrennte Dinge.

Die Sicherheitsleistung ist auf Verlangen eines Beteiligten zu stellen. Bereiten Sie sich darauf vor, auch wenn sie nicht bei jedem Gebot verlangt wird. § 69 ZVG erlaubt eine Überweisung, zulässige Bankschecks oder eine Bankbürgschaft, die die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Bargeld ist ausgeschlossen. Bei einer Überweisung muss der Betrag vor dem Termin der Gerichtskasse gutgeschrieben sein; der Nachweis muss im Termin vorliegen. Für Schecks und Bürgschaften gelten eigene Anforderungen. Details finden Sie im Beitrag zur Sicherheitsleistung. Eine Finanzierungsbescheinigung ersetzt die Sicherheit nicht.
Die Finanzierung ist Ihre Sache mit der Bank. Das Darlehen wird aber erst nach dem Zuschlag ausgezahlt, typischerweise zum Verteilungstermin, und über eine Grundschuld auf dem ersteigerten Objekt abgesichert.

Klären Sie mit der Bank vor dem Termin, wie Sie die Sicherheit stellen können. Für eine Überweisung oder einen Scheck benötigen Sie verfügbare Mittel, bevor das Darlehen fließt. Eine zulässige Bankbürgschaft ist eine weitere Möglichkeit; die Bank entscheidet über ihre Ausstellung und Konditionen. Rechnen Sie deshalb nicht automatisch damit, dass Ihr späteres Darlehen auch die rechtzeitig bereitzustellende Sicherheit abdeckt.

Wenn Sie mehr bieten, als Sie zahlen können

Das ist der gefährliche Grenzfall, und er endet gerade nicht damit, dass „das Objekt einfach nicht übergeben wird“. Im Gegenteil:

Mit dem Zuschlag werden Sie sofort Eigentümer (§ 90 ZVG), und das Gebot ist bindend. Das Bargebot (Ihr Gebot abzüglich der geleisteten Sicherheit) wird bis zum Verteilungstermin fällig, etwa 4 bis 8 Wochen später, und ist ab dem Zuschlag mit 4 % p. a. zu verzinsen (§ 49 ZVG; mehr dazu unter Nach dem Zuschlag). Zahlen Sie nicht, passiert Folgendes:

Ihre Sicherheit ist weg. Die 10 % werden auf die Forderung angerechnet, zurück bekommen Sie sie nicht.
Die Forderung geht auf die Berechtigten über (§ 118 ZVG) und wird durch eine Sicherungshypothek auf „Ihrem“ Objekt gesichert (§ 128 ZVG).
Wiederversteigerung. Aus dieser Sicherungshypothek kann gegen Sie als säumigen Ersteher erneut vollstreckt werden, sogar ohne erneute Titelzustellung (§ 133 ZVG). Das Objekt wird also noch einmal versteigert.
Sie haften für den Ausfall. Bringt die Wiederversteigerung weniger als Ihr ursprüngliches Gebot, schulden Sie die Differenz, dazu Zinsen und Verfahrenskosten. Einen Mehrerlös bekommen Sie umgekehrt nicht.

Und es bleibt nicht beim Objekt: Der Zuschlagsbeschluss wirkt wie ein Vollstreckungstitel. Die Berechtigten können damit in Ihr sonstiges Vermögen vollstrecken, etwa Konten pfänden. Wer von vornherein bietet, ohne zahlen zu wollen, handelt zudem sittenwidrig und haftet auf Schadensersatz (§ 826 BGB). Ein Gebot „auf gut Glück“ kann Sie damit weit mehr kosten als nur die Sicherheitsleistung.

Bundesrecht, überall gleich geregelt

Sicherheitsleistung, Bieten, Zuschlag, Zahlung und die Folgen bei Zahlungsausfall stehen alle im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) und sind damit Bundesrecht. Der Ablauf ist in allen 16 Ländern identisch, einen „Landes-Sonderweg“ bei Finanzierung oder Haftung gibt es nicht.

Regional unterscheidet sich vor allem die Grunderwerbsteuer (3,5 %–6,5 %), ein Kostenfaktor, den Sie in Ihr Bietlimit einplanen sollten (Details unter Unterschiede je Bundesland). Auch die Konditionen Ihrer Bank sind individuell, aber das ist eine Frage des Instituts und nicht des Bundeslands.

Kurz gemerkt

Das Gericht prüft Ihre Bonität nicht. Sicherheit ist auf Verlangen eines Beteiligten zu stellen; Ihr Bietlimit setzt die Bank.
Die Bank finanziert einen Anteil des vorsichtig angesetzten Verkehrswerts und gibt Ihnen eine objektgebundene Zusage. Holen Sie die unbedingt vor dem Termin ein.
Sicherheit ist kein Finanzierungsnachweis. Klären Sie rechtzeitig, ob Sie eine Überweisung, einen zulässigen Bankscheck oder eine Bankbürgschaft nutzen können.
Zu hoch geboten und nicht gezahlt? Sicherheit weg, Wiederversteigerung, Haftung für den Ausfall plus Kosten, notfalls in Ihr gesamtes Vermögen (§§ 118, 128, 133 ZVG; § 826 BGB).
Alles Bundesrecht und bundesweit gleich; regional zählt vor allem die Grunderwerbsteuer.

Hinweis: Allgemeine Orientierung, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung des Gerichts und die Konditionen Ihrer Bank; im Zweifel fachkundig beraten lassen.

Finanzierung bei der Zwangsversteigerung: Wie die Bank Ihr Bietlimit setzt, und was passiert, wenn Sie nicht zahlen