Finanzierung bei der Zwangsversteigerung: Wie die Bank Ihr Bietlimit setzt – und was passiert, wenn Sie nicht zahlen

Wer ohne dickes Eigenkapital-Polster ersteigern will, braucht eine Bank – und stößt schnell auf eine Besonderheit: Im Versteigerungstermin prüft niemand, ob Sie sich Ihr Gebot leisten können. Das Gericht verlangt nur die Sicherheitsleistung. Ihre eigentliche Bietgrenze setzt deshalb Ihre Bank, nicht das Gericht. Dieser Artikel erklärt, wie die Finanzierung abläuft, wie sie mit der Sicherheitsleistung zusammenhängt und welche – teils existenziellen – Folgen ein zu hohes Gebot hat.

Das Gericht prüft Ihre Bonität nicht – die Bank schon

Beim normalen Notarkauf wird der Vertrag erst geschlossen, wenn die Finanzierung steht. Bei der Zwangsversteigerung ist das anders: Das Gericht verlangt zum Bieten ausschließlich die Sicherheitsleistung von in der Regel 10 % des Verkehrswerts (§§ 67, 68 ZVG) – keinen Finanzierungsnachweis und keine Bonitätsprüfung. Sie könnten also rein formal bieten, ohne einen Cent Finanzierung im Rücken.

Genau deshalb ist die Bank Ihre eigentliche Grenze. Es gibt zwar gesetzliche Wertgrenzen (5/10 und 7/10 des Verkehrswerts), aber die schützen Schuldner und Gläubiger und sind Untergrenzen – sie deckeln Ihr Gebot nicht nach oben (mehr dazu im Beitrag zu den Wertgrenzen). Nach oben gibt es keine gesetzliche Grenze. Ihr Limit ist schlicht das, was Ihre Bank finanziert, plus Ihr Eigenkapital.

So bestimmt die Bank Ihr Maximum

Eine Bank bewertet zwei Dinge: das Objekt und Sie.

Das Objekt: Grundlage ist der Verkehrswert aus dem gerichtlichen Gutachten. Weil eine Innenbesichtigung oft nicht möglich war, rechnen viele Banken einen Sicherheitsabschlag von 10–30 % ein und legen einen vorsichtigen Beleihungswert an. Finanziert wird ein Anteil dieses Werts – nicht zwingend Ihr Wunschgebot. Für Ihre eigene Vorbereitung lohnt zusätzlich die Risikoklasse, weil sie genau solche objektbezogenen Warnhinweise bündelt.
Sie: Einkommen, Bonität und vor allem Eigenkapital. Für Versteigerungsobjekte erwarten Banken meist mehr Eigenkapital als beim normalen Kauf (häufig 20–30 % oder mehr), weil das Risiko höher und der Zustand unsicher ist.

Am Ende steht eine Finanzierungszusage mit einem Höchstbetrag für genau dieses Objekt – sinngemäß: „Für dieses Objekt finanzieren wir bis X Euro." Zusammen mit Ihrem Eigenkapital ist das Ihr Bietlimit. Drei Punkte sind wichtig:

Vor dem Termin klären. Der Zuschlag ist sofort bindend, ein Rücktritt unmöglich – die Zusage muss vorher stehen.
Objektgebunden. Die Zusage gilt für ein bestimmtes Objekt. Bieten Sie auf ein anderes, muss die Bank neu prüfen.
Nicht jede Bank macht das. Manche Institute finanzieren Versteigerungen gar nicht oder verlangen einen Risikoaufschlag. Ein vorliegendes Gutachten beschleunigt die Bankprüfung – in unserer Objektübersicht sehen Sie je Objekt, ob eines verfügbar ist.

Sicherheitsleistung ist kein Finanzierungsnachweis

Eine häufige Verwechslung: Die 10 % Sicherheitsleistung und die Bankfinanzierung sind zwei völlig getrennte Dinge.

Die Sicherheitsleistung verlangt das Gericht, damit Sie überhaupt bieten dürfen. Sie muss vor dem Termin auf dem Gerichtskonto sein (kein Bargeld) – Details im Beitrag zur Sicherheitsleistung. Eine Bescheinigung über eine Finanzierung müssen Sie dem Gericht nicht vorlegen.
Die Finanzierung ist Ihre Sache mit der Bank. Das Darlehen wird aber erst nach dem Zuschlag ausgezahlt (typischerweise zum Verteilungstermin) und über eine Grundschuld auf dem ersteigerten Objekt abgesichert.

Daraus folgt das wichtigste praktische Detail: Die 10 % müssen Sie aus eigenen Mitteln vorstrecken, bevor das Darlehen fließt. Planen Sie die Sicherheitsleistung also als Eigenkapital ein, nicht als Teil des Kredits – und klären Sie mit der Bank ausdrücklich, wie sie überbrückt wird.

Wenn Sie mehr bieten, als Sie zahlen können

Das ist der gefährliche Grenzfall – und er endet nicht damit, dass „das Objekt einfach nicht übergeben wird". Im Gegenteil:

Mit dem Zuschlag werden Sie sofort Eigentümer (§ 90 ZVG), und das Gebot ist bindend. Das Bargebot (Ihr Gebot abzüglich der geleisteten Sicherheit) wird bis zum Verteilungstermin fällig – etwa 4 bis 8 Wochen später – und ist ab dem Zuschlag mit 4 % p. a. zu verzinsen (§ 49 ZVG; mehr dazu unter Nach dem Zuschlag). Zahlen Sie nicht, passiert Folgendes:

Ihre Sicherheit ist weg. Die 10 % werden auf die Forderung angerechnet – Sie bekommen sie nicht zurück.
Die Forderung geht auf die Berechtigten über (§ 118 ZVG) und wird durch eine Sicherungshypothek auf „Ihrem" Objekt gesichert (§ 128 ZVG).
Wiederversteigerung. Aus dieser Sicherungshypothek kann gegen Sie – den säumigen Ersteher – erneut vollstreckt werden, sogar ohne erneute Titelzustellung (§ 133 ZVG). Das Objekt wird also noch einmal versteigert.
Sie haften für den Ausfall. Bringt die Wiederversteigerung weniger als Ihr ursprüngliches Gebot, schulden Sie die Differenz – plus Zinsen und Verfahrenskosten. Einen Mehrerlös bekommen Sie umgekehrt nicht.

Und es bleibt nicht beim Objekt: Der Zuschlagsbeschluss wirkt wie ein Vollstreckungstitel. Die Berechtigten können damit in Ihr sonstiges Vermögen vollstrecken – etwa Konten pfänden. Wer von vornherein bietet, ohne zahlen zu wollen, handelt zudem sittenwidrig und haftet auf Schadensersatz (§ 826 BGB). Kurz: Ein Gebot „auf gut Glück" kann Sie weit mehr kosten als nur die Sicherheitsleistung.

Bundesrecht: überall gleich geregelt

Die Einordnung zum Schluss: All das – Sicherheitsleistung, Bieten, Zuschlag, Zahlung und die Folgen bei Zahlungsausfall – steht im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) und ist Bundesrecht. Der Ablauf ist in allen 16 Ländern identisch; einen „Landes-Sonderweg" bei Finanzierung oder Haftung gibt es nicht.

Regional unterscheidet sich vor allem die Grunderwerbsteuer (3,5 %–6,5 %) – ein Kostenfaktor, den Sie in Ihr Bietlimit einplanen sollten (Details unter Unterschiede je Bundesland). Auch die Konditionen Ihrer Bank sind individuell – aber das ist eine Frage des Instituts, nicht des Bundeslands.

Kurz gemerkt

Das Gericht prüft nur die Sicherheit, nicht Ihre Bonität – Ihr Bietlimit setzt die Bank.
Die Bank finanziert einen Anteil des (vorsichtig angesetzten) Verkehrswerts und gibt Ihnen eine objektgebundene Zusage – unbedingt vor dem Termin einholen.
Die 10 % Sicherheit sind Eigenkapital, kein Finanzierungsnachweis; das Darlehen fließt erst nach dem Zuschlag.
Zu hoch geboten und nicht gezahlt? Sicherheit weg, Wiederversteigerung, Haftung für den Ausfall plus Kosten – notfalls in Ihr gesamtes Vermögen (§§ 118, 128, 133 ZVG; § 826 BGB).
Alles Bundesrecht – bundesweit gleich; regional zählt v. a. die Grunderwerbsteuer.

Hinweis: Allgemeine Orientierung, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung des Gerichts und die Konditionen Ihrer Bank; im Zweifel fachkundig beraten lassen.