Mehrfamilienhaus · Oberdorfstraße 4, Niederzissen

Gegenstand der vorliegenden Verkehrswertermittlung ist die Bewertung eines bebauten Grund- stücks in Ortslage von Niederzissen.Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus mit Anbau und Scheune bebaut. Im Rahmen der Orts- besichtigung war das Objekt vollumfänglich von innen begehbar.Gesamtbewertung des ObjektzustandsInsgesamt handelt es sich bei dem Bewertungsobjekt um ein über Jahre gewachsenes Gesamt- objekt, das sukzessive an die jeweiligen Nutzungsbedürfnisse angepasst wurde. Für verschiede- ne Teilbereiche wurden keine Genehmigungsunterlagen vorgelegt. Ob diese Bereiche genehmi- gungsfähig sind und den statischen Anforderungen genügen, kann abschließend nicht beurteilt werden.Soweit dies im Rahmen der Besichtigung ersichtlich war, wurden ein Großteil der durchgeführ- ten Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen überwiegend in sehr einfacher Heimwerkerqualität mit zum Teil erkennbaren Ausführungsmängeln hergestellt. Ergänzend wird auf die dem Gutach- ten beigefügte umfangreiche Fotodokumentation verwiesen.Wertermittlung und RisikoabschlagZur Findung des Verkehrswertes wurden für die erforderlichen, nachträglich als genehmigt unter- stellten Bereiche entsprechende Abschläge angesetzt. Der Bewertung liegt darüber hinaus eine zustandsnahe Betrachtungsweise des Gesamtobjekts zugrunde. Aufgrund der vorgefundenen Ausführungsmängel, der festgestellten Schäden sowie der unklaren Genehmigungssituation wurde innerhalb der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale ein Risikoabschlag be- rücksichtigt, der ausschließlich auf Basis einer kritischen sachverständigen Würdigung ge- schätzt wurde. Es ist nicht auszuschließen, dass ein potenzieller Erwerber je nach individueller Einschätzung der Situation einen höheren oder niedrigeren Abschlag zur Erfassung des Risikos ansetzen wird. Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass sich aufgrund der vorstehend beschrie- benen Unwägbarkeiten allenfalls eine äußerst schwache Nachfrage am Markt nach dem Bewer- tungsobjekt ausbilden wird.MietverhältnisseZum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung waren — mit Ausnahme der Wohneinheit im Erdgeschoss des Anbaus — die übrigen vier Wohneinheiten vermietet. Die entsprechenden Mietverträge wur- den nicht vorgelegt; die tatsächlich erzielten Nettokaltmieten wurden jedoch durch den Eigentü- mer mitgeteilt. Die Wohneinheit im Erdgeschoss des Anbaus wird eigengenutzt.