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Mehrfamilienhaus · Jakobusstraße 6, 52353 Düren, Merken

Amtsgericht Düren0033 K 0007/ 2025

Termin 02.12.2026, 10:00

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Lage auf Karte

Adresse hausnummerngenau

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Finanzen

453.000 € Verkehrswert festgesetzt

Wohnfläche: 266,8 m²
Preis/m²: 1.698 €/m²

Risiko Datenbasis: Grad B

Risikoklasse 4/6 · Erhöht

Feuchteschaden

Termin bestätigt Vermietet

Eckdaten

Baujahr: 1962 64 Jahre alt

Datenbasis

Gutachtenalter 8 Monate 05.02.2026

kritisch Güte B

Die Datenbasis enthält harte Warnungen; niedrige Risiken sind hier keine Entwarnung.

Beschreibung

einseitig angebautes, vollunterkellertes, zweigeschossiges Mehrfamilienhaus (sechs Wohneinheiten) mit ausgebautem Dachgeschoss sowie eine PKW-Garage. Baujahr 1962, Ausbau Dachgeschoss ca. 2019 (Baugenehmigung liegt insoweit nicht vor). Das Mehrfamilienhaus befindet sich in einem durchschnittlichen baulichen Unterhaltungs- und Pflegezustand, Baumängel vorhanden. Die PKW-Garage befindet sich in einem vernachlässigten baulichen Unterhaltungs- und Pflegezustand, Baumängel vorhanden. Besonderheiten s. Gutachten

Analysebereiche

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Lage

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Ausstattung

266,8 m²

Objektart

Mehrfamilienhaus

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Baujahr

1962 64 Jahre alt

Wohnlage (Gutachter)

mittel

Wohnfläche

266,8 m²

Grundstück

440 m²

Geschosse

Wohneinheiten

Stellplatz

Garage (1)

Heizung

Gaszentralheizung (Bj. 2020)

Grundbuch

Grundbuch von Merken, Blatt 706, Flur 5, Flurstück 61/13

Ausstattung

Balkon Keller

Auffälligkeiten im Gutachten

prüfen
Feuchte / Schimmel
Feuchtigkeit im Stützwandbereich; Feuchtigkeitsflecken im Heizungskeller (Ursache angabegemäß behoben); Feuchtigkeitsflecken im Schrägenbereich der Wohnung 6 (DG); Feuchtigkeit im Wandbereich der PKW-Garage
Was bedeutet das?
Feuchte Wände oder Schimmel deuten häufig auf eine fehlende Abdichtung, undichte Leitungen oder zu wenig Lüftung hin. Ursache und Umfang entscheiden, ob die Sanierung klein bleibt oder teuer wird.
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Lassen Sie Ursache und Umfang von einer Fachperson einschätzen und planen Sie einen Puffer im Budget ein.

Zustand

durchschnittlich

Modernisierung

Einseitig angebautes, vollunterkellertes, zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit 2019 nachträglich ausgebautem Dachgeschoss (ohne Baugenehmigung, Dachgaube) und grenzständiger PKW-Garage. Baujahr Wohnhaus 1962. Modernisierungen seit ca. 2019/20: Dachentwässerung, Hauseingangstür (ca. 2024), Fenster tlw. (ca. 2020), Wasser- und Abwasserinstallation, Sicherungsschrank, Türklingelanlage, Heizungsinstallation und Heizkessel (ca. 2020), WDVS an der Fassade (ca. 2020), alle Bäder modernisiert, Innenausbau tlw. erneuert. Garage: Dach/Abdichtung neu (ca. 2025). Bauschäden: Dachziegel tlw. schadhaft, Fassaden-WDVS beschädigt, Feuchtigkeit im Stützwand- und Kellerbereich, Feuchtigkeitsflecken im DG (Wohnung 6), Garage mit Rissen und Feuchtigkeit. Außenanlagen leicht vernachlässigt.

Gutachten-Stichtag: 05.02.2026 Ortstermin: 22.01.2026

Bewertungsintegrität & Datenbasis

Datenbasis: Grad B

Gutachtenalter

8 Monate05.02.2026

Innenbesichtigung

Teilweise Innenbesichtigung

Ortstermin

22.01.2026

Nicht besichtigte Bereiche

1 offener Bereich

Wohnungen 3 und 4 (Obergeschoss) sowie ein Kellerraum: Mieter bei beiden Ortsterminen nicht anwesend, kein Zutritt von innen

Nicht erfolgte Prüfungen

2 Prüflücken

Haustechnik: Zerstörende Prüfungen und Funktionsprüfungen
Schadstoffe: Untersuchungen auf gesundheitsschädigende Baumaterialien und Bodenuntersuchungen

Annahmen im Gutachten

1 Annahme

Wohnflächen der Wohnungen 3 und 4 gemäß Bauunterlagen, nicht aufgemessen

Die Informationsgüte spiegelt wider, wie vollständig die Datenbasis des Gutachtens ist. Sie beeinflusst direkt, wie belastbar die Risikoklasse gewertet werden kann.

Einheiten freischalten

Sehen Sie jede Einheit des Objekts mit Wohn- und Nutzflächen, Räumen und Mieten im Detail.

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Dokumentenabgleich

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Lage- & Naturgefahren freischalten

Sehen Sie konkrete Hinweise aus dem Gutachten zu Lage, Naturgefahren, Versicherung und Nutzungseinschränkungen.

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Gebot & Kosten

Kostenrechner & Rendite

Kosten

Besonderheiten in Nordrhein-Westfalen

Vorläufige Kalkulation auf Gebotsbasis. Offene Rechte und Gebühren separat prüfen.

Mein Gebot

80 % vom Verkehrswert

Sicherheit 10 % 5/10-Grenze 7/10-Grenze Verkehrswert

45.300 226.500 317.100 453.000

Berücksichtigter Kapitaleinsatz Gebot + eingerechnete Positionen · nicht vollständig

Kostenaufstellung

Gebot 362.400 €

+ Grunderwerbsteuer (6,5 %) 23.556 €

Gebot Nebenkosten

Vor Gebot einplanen

Am Termin

Sicherheitsleistung 10 % · keine Zusatzkosten

45.300 €

Nach dem Zuschlag

Bargebot-Zahlung vorbereiten 28–56 Tage

362.400 €

Zusätzlich, nicht in der Summe

4-%-Zins bis Verteilung 90 Tage · 4 %

3.574 €

Gerichts- und Grundbuchkosten

ab ca. 2.384 €

5 Hinweise vor dem Gebot prüfen 1 Befund · 4 zur DatenbasisAuf einen Blick

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Stellen Sie pro Objekt Ihre eigene Kalkulation auf, mit benannten Positionen, Kategorien und einer live aktualisierten Zwischensumme.

Beliebig viele benannte Positionen in eigenen Kategorien
Prozent-Puffer wie ein Sicherheitspuffer, der live mitrechnet
Live-Zwischensumme mit offen ausgewiesenen Gebührenpositionen

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Wirtschaftlichkeitsberechnung

Vorschau

Ihre Annahmen

Investition

Berücksichtigter Kapitaleinsatzaus Kostenrechner

Kaltmiete

Finanzierung

Steuer-Annahmen

Ergebnis

Bruttomietrendite••••••

Nettomietrendite••••••

Schuldendienstdeckung (DSCR)••••••

Cashflow vor Steuer

Liquiditätsüberschuss p. a.

••••••••••••

nach Steuer••••••

Alle Kennzahlen

Kaufpreisfaktor••••••

Eigenkapitalrendite••••••

AfA pro Jahr••••••

Steuerliches Ergebnis••••••

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Monatlicher und jährlicher Cashflow vor und nach Steuer
Brutto- und Nettorendite, Eigenkapitalrendite und Kaufpreisfaktor
Steuerliches Ergebnis mit AfA und Ihrem Grenzsteuersatz

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Sachwert, Ertragswert, Bodenwert und Wertanteile
Mietangaben, Marktmiete und vermietete Flächen
Rendite- und €/m²-Kennzahlen für den Vergleich

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Risikoanalyse

Einschätzung, Risiken & Prüfplan

Analyse des Wertgutachtens

KI-generierte Einschätzung aus dem amtlichen Wertgutachten, keine Anlage- oder Rechtsberatung. Sie ersetzt keine eigene Prüfung; maßgeblich ist das Original-Gutachten.

Risikoklasse 4/6 · Erhöht Datenbasis: Grad B

Risikobegründung freischalten

Sehen Sie, welche Regeln und belegten Gutachtenstellen die Risikoklasse auslösen.

Risikoklasse 1–6 mit nachvollziehbarer Herleitung
Risikofaktoren nach Schweregrad und Thema
Quellen, Zitate und Hinweise auf dünne Datenbasis

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Geeignet fürErfahrene SaniererKapitalanleger (Bestand)Projektentwickler / Profis

Erfahrene Sanierer
Fokus: größere Sanierungs-, Technik- oder Zustandsrisiken mit professioneller Kalkulation.
Achtung: Angebote, Bauzeit, Genehmigungen, Schadstoffe und Finanzierungspuffer vor Gebot sichern.
Kapitalanleger (Bestand)
Fokus: Bestandsobjekte mit Miet- oder Ertragsperspektive und planbarer laufender Nutzung.
Achtung: Mietvertrag, Schutzrechte, Ist-Miete, Rückstände und Räumungsrisiken separat prüfen.
Projektentwickler / Profis
Fokus: komplexe Objekte, Abriss, unfertige Gebäude, mehrere Einheiten oder Genehmigungsfragen.
Achtung: Bauamt, Baulasten, Erschließung, Statik, Kosten- und Zeitrisiko professionell prüfen.