Wohn-/Geschäftshaus · Schmittstrasse 3, 53123 Bonn, Duisdorf

Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus in mittlerer Wohn-, Büro- und Geschäftslage. Das Gebäude weist zum Wertermittlungsstichtag einen erheblichen Instandhaltungsstau sowie in Teilbereichen substanzielle Mängel an Dach und Fach auf. Die Einheiten im Dachgeschoss (Ebenen 6 und 7) sind teilweise zu Wohnzwecken vermietet. Nach der Betriebseinstellung des vormaligen Sportbetriebs (Fitnessstudio) im Jahr 2018 stehen die gewerblichen Nutzflächen (Ebene 1 bis Ebene 5) nach nur vereinzelten Interimsvermietungen seit mindestens 2020 nachhaltig leer. Aufgrund dieses langjährigen Leerstands wird sachverständig von einem Erlöschen des baurechtlichen Bestandsschutzes für die bisherige gewerbliche Nutzung ausgegangen. Als nachhaltig bestmögliche Drittverwendung wird der Wertermittlung eine fiktive Nutzung der Ebenen 1 bis 5 als zusammenhängende Büro- und Lagerfläche für einen Einzelnutzer sowie eine fiktive Nutzungsänderung der Ebene 6 zu Wohnzwecken unterstellt. Die zur Erreichung dieser Marktfähigkeit erforderlichen Aufwendungen für den baulichen Instandhaltungsstau sowie die verfahrens- und anpassungsbedingten Kostenrisiken der Nutzungsänderungen wurden wertmindernd als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) berücksichtigt.