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Burgsinner Straße 2, 97782 Gräfendorf

Amtsgericht Würzburg0002 K 0080/ 2025

Termin 24.02.2027, 09:00

Außenansicht eines zweigeschossigen Giebelhauses an einer Straßenecke, tagsüber bei bewölktem Himmel.

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Nächster Termin

Feb 24

Mittwoch, 09:00 24.02.2027

Termin unverändert · zuletzt geprüft vor 1 Std

Versteigerungsobjekt Burgsinner Straße 2, 97782 Gräfendorf

Gericht Würzburg Amtsgericht Würzburg, Ottostraße 5, EG Saal B 001

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Finanzen

86.001 € Verkehrswert festgesetzt

Wohnfläche: 211 m²
Preis/m²: 408 €/m²
Bruttorendite: 11,8 % auf VW
Belastung/Monat
Sanierungsquote: 23,3 %

Risiko Datenbasis: Grad B

Risikoklasse 4/6 · Erhöht

Bestehen bleibende Rechte Feuchteschaden

Termin bestätigt

Eckdaten

Zustand: sanierungsbedürftig
Baujahr: 1659 · mod. 1960 367 Jahre alt
Wohnlage: mittel
Grundstück: 208 m²

Datenbasis

Gutachtenalter 6 Monate 01.04.2026

Besichtigung Innen teilweise besichtigt

kritisch Güte B

Die Datenbasis enthält harte Warnungen; niedrige Risiken sind hier keine Entwarnung.

Beschreibung

Lfd. Nr. 1 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen): Nach Auskunft des Bürgermeisters von Gräfendorf wurde und ist der Keller bis jetzt vom Eigentümer des Fist. 101 genutzt worden. Im Herbst letzten Jahres haben einige Personen das Anwesen „Burgsinner Straße 2“ ausgeräumt bzw. entrümpelt. Der Keller wurde in diesem Zusammenhang komplett mit Unrat und dergleichen gefüllt. Der Gewölbekeller hat laut gutachterlicher Einschätzung keinen wirtschaftlichen Wert mehr. Lfd. Nr. 2 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen): Wohnhaus mit 3 Wohnungen, Massivbau, das Gebäude ist nicht unterkellert, das Dachgeschoss ist für Wohnzwecke ausgebaut, Baujahr ca. 1659, leerstehend, Wohnfläche Wohnung Erdgeschoss ca. 61 m², Wohnung Obergeschoss ca. 87 m², Wohnung Dachgeschoss ca. 63 m², Ölheizung, da es sich um ein Einzeldenkmal handelt ist ein Energieausweis nicht zwingend erforderlich. Der bauliche Zustand ist befriedigend, jedoch besteht ein größerer Sanierungs-, Renovierungs- und Instandsetzungsbedarf, hinsichtlich der konkreten Bauschäden und Baumängel wird auf die differenzierte Darstellung im Gutachten verwiesen Das Gebäude steht laut Liste des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege unter Denkmalschutz, ehemaliges Forsthaus des Juliusspitals, dann Mühle, Massivbau mit Volutengiebel.

Analysebereiche

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Lage

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Ausstattung

211 m²

Objektart

Sonstiges

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Baujahr

1659 · mod. 1960 367 Jahre alt

Wohnlage (Gutachter)

mittel

Wohnfläche

211 m²

Grundstück

208 m²

Wohneinheiten

Heizung

Oelheizung (Bj. 1996)

Grundbuch

Grundbuch von Gräfendorf, Blatt xxx (AG Gemünden a. Main)

Ausstattung

Terrasse Einbauküche

Auffälligkeiten im Gutachten

prüfen
Feuchte / Schimmel
Erhebliche Feuchtigkeitsanzeichen und Schimmelbildung an Fenstern und Innenbereichen der Giebelaußenwände im Dachgeschoss; Feuchtigkeitsanzeichen im EG durch aufsteigende Feuchte.
Was bedeutet das?
Feuchte Wände oder Schimmel deuten häufig auf eine fehlende Abdichtung, undichte Leitungen oder zu wenig Lüftung hin. Ursache und Umfang entscheiden, ob die Sanierung klein bleibt oder teuer wird.
Vor Gebot prüfen
Lassen Sie Ursache und Umfang von einer Fachperson einschätzen und planen Sie einen Puffer im Budget ein.

Zustand

sanierungsbedürftig

Energetischer Zustand

Entspricht nicht den Anforderungen des GEG; bei baulichen Veränderungen an Gebäude und Heizungsanlage zu berücksichtigen. Energieausweis laut Gutachten nicht zwingend erforderlich (Einzeldenkmal).

Modernisierung

Vernachlässigter Zustand, größerer Sanierungs-, Renovierungs- und Instandsetzungsbedarf. Ölzentralheizung Baujahr 1996 (Werte 2021 laut Schornsteinfeger in Ordnung). Energetisch nicht GEG-konform. Feuchte und Schimmel im Dachgeschoss, Putzschäden und Risse an der Fassade, undichte Dacheindeckung, Wasserschaden im Januar/Februar, Sanitärräume sanierungsbedürftig. Gebäude derzeit nicht mit Wasser versorgt.

Gutachten-Stichtag: 01.04.2026 Ortstermin: 01.04.2026

Bewertungsintegrität & Datenbasis

Datenbasis: Grad B

Gutachtenalter

6 Monate01.04.2026

Innenbesichtigung

Teilweise Innenbesichtigung

Als saniert bewertet

Ortstermin

01.04.2026

Nicht besichtigte Bereiche

2 offene Bereiche

Keller: Keller am Ortstermin nicht zugänglich
Wandaufbau hinter Gipskartonverkleidung: Verkleidung nicht geöffnet; Zustand zwischen Mauerwerk und Verkleidung nicht beurteilt

Nicht erfolgte Prüfungen

4 Prüflücken

Schadstoffe: Schadstoffuntersuchung der Gebäude
Baugenehmigung: Gültigkeit der Baugenehmigungen und Übereinstimmung des Bestands mit dem Bauordnungsrecht
Statik / Tragwerk: Bauschadensbegutachtung
Haustechnik: Technische Funktionsprüfung von Heizung, Elektro und Wasser

Annahmen im Gutachten

5 Annahmen

Funktionsfähigkeit der Bauteile und der technischen Ausstattung (Heizung, Elektro, Wasser) unterstellt
Materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen wird vorausgesetzt
Keine weiteren nicht eingetragenen Rechte oder Belastungen
Unbelasteter Zustand, keine Bodenverunreinigungen oder Altlasten
Fertig renoviertes Gebäude unterstellt; Sanierungskosten werden pauschal abgezogen

Die Informationsgüte spiegelt wider, wie vollständig die Datenbasis des Gutachtens ist. Sie beeinflusst direkt, wie belastbar die Risikoklasse gewertet werden kann.

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Gebot & Kosten

Kostenrechner & Rendite

Kosten

Besonderheiten in Bayern

Vorläufige Kalkulation auf Gebotsbasis. Offene Rechte und Gebühren separat prüfen.

Mein Gebot

80 % vom Verkehrswert

Sicherheit 10 % 5/10-Grenze 7/10-Grenze Verkehrswert

8.600 43.001 60.201 86.001

Berücksichtigter Kapitaleinsatz Gebot + eingerechnete Positionen · nicht vollständig

Kostenaufstellung

Gebot 68.801 €

+ Grunderwerbsteuer (3,5 %) 2.408 €

Gebot Nebenkosten

Vor Gebot einplanen

Am Termin

Sicherheitsleistung 10 % · keine Zusatzkosten

8.600 €

Nach dem Zuschlag

Bargebot-Zahlung vorbereiten 28–56 Tage

68.801 €

Zusätzlich, nicht in der Summe

4-%-Zins bis Verteilung 90 Tage · 4 %

679 €

Gerichts- und Grundbuchkosten

ab ca. 678 €

6 Hinweise vor dem Gebot prüfen 3 Befunde · 3 zur DatenbasisAuf einen Blick

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Stellen Sie pro Objekt Ihre eigene Kalkulation auf, mit benannten Positionen, Kategorien und einer live aktualisierten Zwischensumme.

Beliebig viele benannte Positionen in eigenen Kategorien
Prozent-Puffer wie ein Sicherheitspuffer, der live mitrechnet
Live-Zwischensumme mit offen ausgewiesenen Gebührenpositionen

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Wirtschaftlichkeitsberechnung

Vorschau

Ihre Annahmen

Investition

Berücksichtigter Kapitaleinsatzaus Kostenrechner

Kaltmiete

Finanzierung

Steuer-Annahmen

Ergebnis

Bruttomietrendite••••••

Nettomietrendite••••••

Schuldendienstdeckung (DSCR)••••••

Cashflow vor Steuer

Liquiditätsüberschuss p. a.

••••••••••••

nach Steuer••••••

Alle Kennzahlen

Kaufpreisfaktor••••••

Eigenkapitalrendite••••••

AfA pro Jahr••••••

Steuerliches Ergebnis••••••

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Monatlicher und jährlicher Cashflow vor und nach Steuer
Brutto- und Nettorendite, Eigenkapitalrendite und Kaufpreisfaktor
Steuerliches Ergebnis mit AfA und Ihrem Grenzsteuersatz

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Mietertrag & Rendite

Bewirtschaftungskosten p.a.

••••••

Mietausfallwagnis p.a.

Wertermittlung

Wertermittlungsstichtag

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Bewertungsobjekte & Einzelwerte

Hilft zu unterscheiden, ob ein Wert zum gesamten Paket oder nur zu einer einzelnen Einheit gehört.

Bewertungsobjekte

Bewertungsobjekt 1••••••
Bewertungsobjekt 2••••••

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Sachwert, Ertragswert, Bodenwert und Wertanteile
Mietangaben, Marktmiete und vermietete Flächen
Rendite- und €/m²-Kennzahlen für den Vergleich

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Risikoanalyse

Einschätzung, Risiken & Prüfplan

Analyse des Wertgutachtens

KI-generierte Einschätzung aus dem amtlichen Wertgutachten, keine Anlage- oder Rechtsberatung. Sie ersetzt keine eigene Prüfung; maßgeblich ist das Original-Gutachten.

Risikoklasse 4/6 · Erhöht Datenbasis: Grad B

Risikobegründung freischalten

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Risikoklasse 1–6 mit nachvollziehbarer Herleitung
Risikofaktoren nach Schweregrad und Thema
Quellen, Zitate und Hinweise auf dünne Datenbasis

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Geeignet fürErfahrene SaniererRenditeoptimierer (Value-Add)

Erfahrene Sanierer
Fokus: größere Sanierungs-, Technik- oder Zustandsrisiken mit professioneller Kalkulation.
Achtung: Angebote, Bauzeit, Genehmigungen, Schadstoffe und Finanzierungspuffer vor Gebot sichern.
Renditeoptimierer (Value-Add)
Fokus: Potenzial durch Leerstand, untermarktige Miete oder optimierbare Nutzung.
Achtung: rechtliche Umsetzbarkeit, Modernisierungskosten und Zeit bis zum höheren Ertrag prüfen.