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Gartenstraße 28, 96365 Nordhalben

Amtsgericht Coburg0001 K 0020/ 2023

Termin 16.03.2027, 08:00

Wohnhaus mit Giebel, dunkler Schieferfassade, Dachflächen mit Dachfenstern und Schornstein vor hellem Himmel.

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Nächster Termin

Mär 16

Dienstag, 08:00 16.03.2027

Termin unverändert · zuletzt geprüft vor 1 Std

Versteigerungsobjekt Gartenstraße 28, 96365 Nordhalben

Gericht Coburg Sitzungssaal G, Ketschendorfer Str. 1, 96450 Coburg

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Finanzen

131.500 € Verkehrswert festgesetzt

Wohnfläche: 144,9 m²
Preis/m²: 908 €/m²
Belastung/Monat

Risiko Datenbasis: Grad A

Risikoklasse 4/6 · Erhöht

Bestehen bleibende Rechte Wohnrecht Feuchteschaden Schadstoffverdacht

Termin bestätigt

Eckdaten

Zustand: renovierungsbedürftig
Schlafzimmer: 3
Grundstück: 313 m²

Datenbasis

Gutachtenalter 3 Jahre 5 Monate 05.05.2023

Besichtigung Innen vollständig besichtigt

kritisch Güte A

Die Datenbasis enthält harte Warnungen; niedrige Risiken sind hier keine Entwarnung.

Beschreibung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen): Grundstück bebaut mit A) Wohngebäude Freistehendes, eingeschossiges, in Massivbauweise grenzseitig errichtetes, unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebauter Dachgeschossetage. Wohnfläche ca. 144,87 m² zzgl. Nutz- und Nebenfläche. Baujahr ca. 1918/1920, später Erweiterung, Modernisierung und Renovierung. B) Garagengebäude Grenzseitig errichtetes, eingeschossiges, massives, nicht unterkellertes Garagengebäude mit leicht geneigtem Pultdach. 1 PKW-Stellplatz, Baujahr unbekannt vermutlich Mitte/Ende 1970er Jahre bzw. Anfang 1980er. Lage im Sanierungsgebiet "Ortskern Nordhalben". Insgesamt Baumängel und Bauschäden vorhanden. In Teilbereichen Instandhaltungsrückstau und Restarbeiten.;

Analysebereiche

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Lage

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Ausstattung

144,9 m²

Objektart

Sonstiges

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Wohnfläche

144,9 m²

Grundstück

313 m²

Schlafzimmer

Geschosse

Stellplatz

Garage (1)

Heizung

Festbrennstoff-Einzelöfen und Stromheizungen (keine Zentralheizung)

Grundbuch

Amtsgericht Kronach, Nordhalben Blatt 4465

Ausstattung

Balkon Terrasse Keller Einbauküche

Auffälligkeiten im Gutachten

kritisch
Schadstoffverdacht
Dachdeckung als Schindeln, lt. Eigentümer möglicherweise Asbest-Schiefer; westliche Giebelseite mit ggf. asbesthaltigen Schindeln
Was bedeutet das?
Im Gebäude können belastete Baustoffe stecken, etwa Asbest, teerhaltige Stoffe oder behandeltes Holz. Ausbau und Entsorgung unterliegen strengen Vorgaben und kosten deutlich mehr als ein normaler Rückbau.
Vor Gebot prüfen
Lassen Sie vor Umbau oder Abriss eine Schadstoffuntersuchung machen und ein Angebot für die Entsorgung einholen.
prüfen
Feuchte / Schimmel
Kellerwände und Kellerdeckenuntersichten mit Feuchtigkeitsmerkmalen, Putzschäden; Wandbereiche und Fensterlaibungen stellenweise mit Schimmel- bzw. Stockflecken
Was bedeutet das?
Feuchte Wände oder Schimmel deuten häufig auf eine fehlende Abdichtung, undichte Leitungen oder zu wenig Lüftung hin. Ursache und Umfang entscheiden, ob die Sanierung klein bleibt oder teuer wird.
Vor Gebot prüfen
Lassen Sie Ursache und Umfang von einer Fachperson einschätzen und planen Sie einen Puffer im Budget ein.

Zustand

renovierungsbedürftig

Energetischer Zustand

Kein Energieausweis vorgelegt; Heizung überwiegend Einzelöfen, teils Wandheizkörper ohne Zentralheizung

Modernisierung

Altbau nach Angabe des Eigentümers um 1918/1920, Anbau und Windfanganbau um 1975; um 2016/2017 Teilmodernisierung (Sanitärraum EG eingebaut, Fassadendämmung ca. 8 cm lt. Eigentümer). Instandhaltungsrückstau insbesondere Feuchtigkeit und Schimmel an Wänden, keine Zentralheizung, eingeschränkte Raumfunktionalität, geringe Raumhöhen. Garagengebäude vermutlich Mitte/Ende 1970er bzw. Anfang 1980er, renovierungsbedürftig.

Gutachten-Stichtag: 05.05.2023

Bewertungsintegrität & Datenbasis

Datenbasis: Grad A

Gutachtenalter

3 Jahre 5 Monate05.05.2023

Innenbesichtigung

Innen- und Außenbesichtigung

Nicht besichtigte Bereiche

2 offene Bereiche

Haustechnik und technische Anlagen: nicht Gegenstand des Auftrags, nicht überprüft
verdeckte Bauteile: keine Bauteilöffnungen oder vergleichbare Untersuchungen durchgeführt

Nicht erfolgte Prüfungen

3 Prüflücken

Schadstoffe: Schadstoffe, Raumgifte und Baumaterialien wurden nicht überprüft
Statik / Tragwerk: Statik, Feuchtigkeitsisolierung und Bauphysik wurden nicht untersucht
Baugenehmigung: Überprüfung der Genehmigung durch die Baubehörde nicht durchgeführt

Annahmen im Gutachten

2 Annahmen

materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen wird vorausgesetzt
Grundlage ist ein unbelastetes Grundstück und ein unbelasteter baulicher Bestand

Nicht im Wert berücksichtigt

Zeitwert der Kücheneinbauten in Küche 2 (1.500 EUR) ist nicht im Verkehrswert enthalten

Die Informationsgüte spiegelt wider, wie vollständig die Datenbasis des Gutachtens ist. Sie beeinflusst direkt, wie belastbar die Risikoklasse gewertet werden kann.

Dokumentenabgleich

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Prüfen Sie abweichende Flächen-, Miet- und Kostenangaben mit ihren Originalquellen.

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Lage- & Naturgefahren freischalten

Sehen Sie konkrete Hinweise aus dem Gutachten zu Lage, Naturgefahren, Versicherung und Nutzungseinschränkungen.

Hochwasser, Starkregen, Bergbau, Lärm und Grundwasser einordnen
Versicherungs- und Sanierungsfragen vor Gebot erkennen
Nutzungs- und Wertfolgen schnell prüfen

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Gebot & Kosten

Kostenrechner & Rendite

Kosten

Besonderheiten in Bayern

Vorläufige Kalkulation auf Gebotsbasis. Offene Rechte und Gebühren separat prüfen.

Mein Gebot

80 % vom Verkehrswert

Sicherheit 10 % 5/10-Grenze 7/10-Grenze Verkehrswert

13.150 65.750 92.050 131.500

Berücksichtigter Kapitaleinsatz Gebot + eingerechnete Positionen · nicht vollständig

Kostenaufstellung

Gebot 105.200 €

+ Grunderwerbsteuer (3,5 %) 3.682 €

Gebot Nebenkosten

Vor Gebot einplanen

Am Termin

Sicherheitsleistung 10 % · keine Zusatzkosten

13.150 €

Nach dem Zuschlag

Bargebot-Zahlung vorbereiten 28–56 Tage

105.200 €

Zusätzlich, nicht in der Summe

4-%-Zins bis Verteilung 90 Tage · 4 %

1.038 €

Gerichts- und Grundbuchkosten

ab ca. 872 €

7 Hinweise vor dem Gebot prüfen 4 Befunde · 3 zur DatenbasisAuf einen Blick

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Stellen Sie pro Objekt Ihre eigene Kalkulation auf, mit benannten Positionen, Kategorien und einer live aktualisierten Zwischensumme.

Beliebig viele benannte Positionen in eigenen Kategorien
Prozent-Puffer wie ein Sicherheitspuffer, der live mitrechnet
Live-Zwischensumme mit offen ausgewiesenen Gebührenpositionen

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Vorschau

Ihre Annahmen

Investition

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Kaltmiete

Finanzierung

Steuer-Annahmen

Ergebnis

Bruttomietrendite••••••

Nettomietrendite••••••

Schuldendienstdeckung (DSCR)••••••

Cashflow vor Steuer

Liquiditätsüberschuss p. a.

••••••••••••

nach Steuer••••••

Alle Kennzahlen

Kaufpreisfaktor••••••

Eigenkapitalrendite••••••

AfA pro Jahr••••••

Steuerliches Ergebnis••••••

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Monatlicher und jährlicher Cashflow vor und nach Steuer
Brutto- und Nettorendite, Eigenkapitalrendite und Kaufpreisfaktor
Steuerliches Ergebnis mit AfA und Ihrem Grenzsteuersatz

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Sachwert, Ertragswert, Bodenwert und Wertanteile
Mietangaben, Marktmiete und vermietete Flächen
Rendite- und €/m²-Kennzahlen für den Vergleich

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Risikoanalyse

Einschätzung, Risiken & Prüfplan

Analyse des Wertgutachtens

KI-generierte Einschätzung aus dem amtlichen Wertgutachten, keine Anlage- oder Rechtsberatung. Sie ersetzt keine eigene Prüfung; maßgeblich ist das Original-Gutachten.

Risikoklasse 4/6 · Erhöht Datenbasis: Grad A

Risikobegründung freischalten

Sehen Sie, welche Regeln und belegten Gutachtenstellen die Risikoklasse auslösen.

Risikoklasse 1–6 mit nachvollziehbarer Herleitung
Risikofaktoren nach Schweregrad und Thema
Quellen, Zitate und Hinweise auf dünne Datenbasis

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Geeignet fürErfahrene SaniererProjektentwickler / Profis

Erfahrene Sanierer
Fokus: größere Sanierungs-, Technik- oder Zustandsrisiken mit professioneller Kalkulation.
Achtung: Angebote, Bauzeit, Genehmigungen, Schadstoffe und Finanzierungspuffer vor Gebot sichern.
Projektentwickler / Profis
Fokus: komplexe Objekte, Abriss, unfertige Gebäude, mehrere Einheiten oder Genehmigungsfragen.
Achtung: Bauamt, Baulasten, Erschließung, Statik, Kosten- und Zeitrisiko professionell prüfen.