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Eigentumswohnung · Schaalaer Chaussee 11, 07407 Rudolstadt

Amtsgericht RudolstadtK 0051/ 2024

Termin 03.03.2027, 09:10

Frontale Außenansicht mit Eingangstür und Dachstruktur

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Lage auf Karte

Straßengenau

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Finanzen

123.000 € Verkehrswert festgesetzt

Wohnfläche: 132 m²
Preis/m²: 932 €/m²
Bruttorendite: 8,5 % auf VW
Sanierungsquote: 26,8 %

Risiko Datenbasis: Grad A

Risikoklasse 4/6 · Erhöht

Heizung defekt Feuchteschaden

Termin bestätigt Vermietet

Eckdaten

Baujahr: 1933 · mod. 1992 93 Jahre alt
Zimmer: 6
Badezimmer: 2
Etage: 1. OG / 2

Datenbasis

Gutachtenalter 2 Jahre 5 Monate 15.05.2024

kritisch Güte A

Die Datenbasis enthält harte Warnungen; niedrige Risiken sind hier keine Entwarnung.

Beschreibung

Wohnungseigentum entgegen des Aufteilungsplans in zwei separate Wohneinheiten getrennt: 1. Obergeschoss leerstehend (3 Zimmer, Wintergarten, 88 m² Wohnfläche, umfassende Renovierung erforderlich) und Dachgeschoss fremdgenutzt (3 Zimmer, 44 m² Wohnfläche) ; ein PKW-Stellplatz vorhanden ; Baujahr des Gebäudes: 1933/1934 ; Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum

Analysebereiche

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Lage

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Ausstattung

132 m² · 6 Zi.

Objektart

Eigentumswohnung

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Baujahr

1933 · mod. 1992 93 Jahre alt

Wohnlage (Gutachter)

mittel bis gut

Wohnfläche

132 m²

Grundstück

638 m²

Zimmer

Badezimmer

Etage

1. OG / 2

Wohneinheiten

Stellplatz

Stellplatz (1)

Heizung

Gaszentralheizung

Grundbuch

Wohnungsgrundbuch Rudolstadt Blatt 6075 (Flur 14, Flurstück 1618/25)

Ausstattung

Keller

Zustand

sanierungsbedürftig

Energetischer Zustand

Kein Energieausweis vorhanden; Außenwände mit Wärmedämmverbundsystem (ca. 10 cm) und oberster Geschossdecke gedämmt (um 1992).

Modernisierung

Wohn- und Geschäftshaus: Bauzustand laut Gutachter befriedigend; Umbau/Sanierung 1990-1992 (Innenausbau, Haustechnik, Fassadendämmung, Dacherneuerung), mittlerer Modernisierungsgrad, modifizierte Restnutzungsdauer ca. 30 Jahre. Wohnung im OG laut Gutachten nicht nutzbar und umfassend renovierungsbedürftig; Heizung reparaturbedürftig, im DG defekt (Auskunft der Schuldnerseite).

Feuchte / Schimmel: Schimmelbefund an Wänden in Zimmer 2 und 3 der Wohnung im OGHeizung defekt

Gutachten-Stichtag: 15.05.2024 Ortstermin: 15.05.2024

Bewertungsintegrität & Datenbasis

Datenbasis: Grad A

Gutachtenalter

2 Jahre 5 Monate15.05.2024

Innenbesichtigung

Innen- und Außenbesichtigung

Ortstermin

15.05.2024

Nicht besichtigte Bereiche

1 offener Bereich

Spitzboden: verschlossen, nicht zugänglich

Nicht erfolgte Prüfungen

3 Prüflücken

Haustechnik: Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasserversorgung, Elektro) wurden nicht vorgenommen
Baugenehmigung: Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit der Baugenehmigung wurde nicht überprüft
Altlasten / Boden: Keine Bodenuntersuchungen vorliegend

Annahmen im Gutachten

2 Annahmen

formelle und materielle Legalität der baulichen Anlagen wird vorausgesetzt
Grundstücksflächenangabe von 638 m² wurde nicht überprüft

Die Informationsgüte spiegelt wider, wie vollständig die Datenbasis des Gutachtens ist. Sie beeinflusst direkt, wie belastbar die Risikoklasse gewertet werden kann.

Einheiten freischalten

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Dokumentenabgleich

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Sehen Sie konkrete Hinweise aus dem Gutachten zu Lage, Naturgefahren, Versicherung und Nutzungseinschränkungen.

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Gebot & Kosten

Kostenrechner & Rendite

Kosten

Besonderheiten in Thüringen

Vorläufige Kalkulation auf Gebotsbasis. Offene Rechte und Gebühren separat prüfen.

Mein Gebot

80 % vom Verkehrswert

Sicherheit 10 % 5/10-Grenze 7/10-Grenze Verkehrswert

12.300 61.500 86.100 123.000

Berücksichtigter Kapitaleinsatz Gebot + eingerechnete Positionen · nicht vollständig

Kostenaufstellung

Gebot 98.400 €

+ Grunderwerbsteuer (5 %) 4.920 €

Gebot Nebenkosten

Vor Gebot einplanen

Am Termin

Sicherheitsleistung 10 % · keine Zusatzkosten

12.300 €

Nach dem Zuschlag

Bargebot-Zahlung vorbereiten 28–56 Tage

98.400 €

Zusätzlich, nicht in der Summe

4-%-Zins bis Verteilung 90 Tage · 4 %

971 €

Gerichts- und Grundbuchkosten

ab ca. 872 €

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Stellen Sie pro Objekt Ihre eigene Kalkulation auf, mit benannten Positionen, Kategorien und einer live aktualisierten Zwischensumme.

Beliebig viele benannte Positionen in eigenen Kategorien
Prozent-Puffer wie ein Sicherheitspuffer, der live mitrechnet
Live-Zwischensumme mit offen ausgewiesenen Gebührenpositionen

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Wirtschaftlichkeitsberechnung

Vorschau

Ihre Annahmen

Investition

Berücksichtigter Kapitaleinsatzaus Kostenrechner

Kaltmiete

Finanzierung

Steuer-Annahmen

Ergebnis

Bruttomietrendite••••••

Nettomietrendite••••••

Schuldendienstdeckung (DSCR)••••••

Cashflow vor Steuer

Liquiditätsüberschuss p. a.

••••••••••••

nach Steuer••••••

Alle Kennzahlen

Kaufpreisfaktor••••••

Eigenkapitalrendite••••••

AfA pro Jahr••••••

Steuerliches Ergebnis••••••

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Monatlicher und jährlicher Cashflow vor und nach Steuer
Brutto- und Nettorendite, Eigenkapitalrendite und Kaufpreisfaktor
Steuerliches Ergebnis mit AfA und Ihrem Grenzsteuersatz

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Mietertrag & Rendite

Bewirtschaftungskosten p.a.

Wertermittlung

Wertermittlungsstichtag

••••••

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Prüfen Sie die Zahlen hinter dem Verkehrswert und sehen Sie, ob Miete, Bodenwert und Ertragswert zusammenpassen.

Sachwert, Ertragswert, Bodenwert und Wertanteile
Mietangaben, Marktmiete und vermietete Flächen
Rendite- und €/m²-Kennzahlen für den Vergleich

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Hausgeld, Rücklagen und Verwalterhinweise
WEG-Finanzen und Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen und offene Prüfungspunkte

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Risikoanalyse

Einschätzung, Risiken & Prüfplan

Analyse des Wertgutachtens

KI-generierte Einschätzung aus dem amtlichen Wertgutachten, keine Anlage- oder Rechtsberatung. Sie ersetzt keine eigene Prüfung; maßgeblich ist das Original-Gutachten.

Risikoklasse 4/6 · Erhöht Datenbasis: Grad A

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Sehen Sie, welche Regeln und belegten Gutachtenstellen die Risikoklasse auslösen.

Risikoklasse 1–6 mit nachvollziehbarer Herleitung
Risikofaktoren nach Schweregrad und Thema
Quellen, Zitate und Hinweise auf dünne Datenbasis

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Geeignet fürErfahrene SaniererProjektentwickler / Profis

Erfahrene Sanierer
Fokus: größere Sanierungs-, Technik- oder Zustandsrisiken mit professioneller Kalkulation.
Achtung: Angebote, Bauzeit, Genehmigungen, Schadstoffe und Finanzierungspuffer vor Gebot sichern.
Projektentwickler / Profis
Fokus: komplexe Objekte, Abriss, unfertige Gebäude, mehrere Einheiten oder Genehmigungsfragen.
Achtung: Bauamt, Baulasten, Erschließung, Statik, Kosten- und Zeitrisiko professionell prüfen.