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Gewerbe · Gelsenkirchener Straße 308, 45327 Essen

Amtsgericht Essen0183 K 0053/ 2025

Termin 10.11.2026, 09:00

Amtliches Luftbild der Objektlage — Kein Objektfoto vorhanden Amtliches Luftbild der Lage. Die Bildmitte zeigt die im Portal angegebene Adresse. Es ersetzt weder Objektfotos noch eine Besichtigung.

Lage auf Karte

Adresse hausnummerngenau

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Finanzen

273.000 € Verkehrswert festgesetzt

Nutzfläche: 321 m²
Preis/m²: 850 €/m²
Bruttorendite: 14,8 % auf VW

Risiko Datenbasis: Grad C

Risikoklasse 5/6 · Hoch vorläufig: dünne Datenbasis

Feuchteschaden Abriss empfohlen

Termin bestätigt Vermietet

Datenbasis

Gutachtenalter 7 Monate 25.02.2026

kritisch Güte C

Die Datenbasis enthält harte Warnungen; niedrige Risiken sind hier keine Entwarnung.

Beschreibung

Laut Gutachten handelt es sich bei der zu bewertenden Bebauung um ein 1- bis 2-geschossiges Wohn-und Geschäftshaus mit ausgeb. DG und Anbauten. Des weiteren sind noch Garagen und Schuppen vorhanden. Bei den zu bewertenden Grundstücken handelt es scih um eine wirtschaftliche Einheit; das kleine Flurstück 254 ist nur 30 m² groß und mit der Einfriedungsmauer des bebauten Flurstücks 253 überbaut. Einzeln hat dieses Flurstück nur einen symbolischen Wert von 1,00 €. Keine Innenbesichtigung. BJ: zw. 1879 und 1927; WF/NF: zw. ca. 37 und ca. 227 m². Es liegt ein Antrag der Gemeinde auf gerichtliche Verwaltung gem. § 94 a ZVG vor.

Analysebereiche

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Lage

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Ausstattung

256 m²

Objektart

Sonstiges

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Wohnlage (Gutachter)

einfach

Wohnfläche

256 m²

Nutzfläche

321 m²

Grundstück

2.332 m²

Stellplatz

Garage (6)

Heizung

Gastherme

Grundbuch

Grundbuch von Katernberg Blatt 761 (Gemarkung Katernberg, Flur 17, Flurstücke 253 und 254)

Ausstattung

Keller

Zustand

sanierungsbedürftig

Energetischer Zustand

Energieausweis nicht vorgelegt und vermutlich nicht vorhanden; Elektrik sehr alt, muss überprüft werden

Modernisierung

Hauptgebäude (Wohn- und Geschäftshaus mit ehemaliger Gaststätte) stark sanierungsbedürftig: alte Elektrik, alte Sanitäranlagen und Bäder, alte Fenster und Türen, feuchter Keller, Fassaden zu überholen. Traufständiger und giebelständiger Anbau einsturzgefährdet, Kegelbahn, Anbauten und Schuppen baufällig bzw. abrissreif. Vier nach 2021 errichtete Garagengebäude ohne Genehmigung. Fassade 1970 durch Putzfassade ersetzt; Gaststätte 1958 renoviert (Angaben der Eigentümer).

Feuchte / Schimmel: Kellerbereich modrig und feucht; Durchfeuchtungen im Bodenbelag von Bad und Küche der Dachgeschosswohnung (Ursache unbekannt); Schuppen undicht und durchfeuchtet

Gutachten-Stichtag: 25.02.2026 Ortstermin: 25.02.2026

Bewertungsintegrität & Datenbasis

Datenbasis: Grad C

Gutachtenalter

7 Monate25.02.2026

Innenbesichtigung

Nur Außenbesichtigung

Als saniert bewertet

Ortstermin

25.02.2026

Nicht besichtigte Bereiche

3 offene Bereiche

Innenräume des Hauptgebäudes: Eigentümerin bzw. Geschäftsführer nicht zum Termin erschienen; Innenbesichtigung nicht möglich
Traufständiger und giebelständiger Anbau: Einsturzgefährdeter Zustand, nicht begehbar
Kegelbahn, Werkstatt und Garagen: Verschlossen, nicht zugänglich

Nicht erfolgte Prüfungen

3 Prüflücken

Altlasten / Boden: Keine Bodenuntersuchungen; ungestörte und kontaminierungsfreie Bodenverhältnisse unterstellt
Statik / Tragwerk: Keine Höhenmessungen zu möglichen Setzungen durchgeführt
Haustechnik: Funktionsfähigkeit von Heizung, Elektro und Wasserinstallation nicht geprüft

Annahmen im Gutachten

2 Annahmen

Funktionsfähigkeit der Haustechnik und Installationen unterstellt
Bestandsschutz der Gebäude wird angenommen

Nicht im Wert berücksichtigt

Abzug für Innenmängel und Innenschäden nicht berücksichtigt, da keine Innenbesichtigung möglich war; Bauschadensermittlung nicht erfolgt

Abriss empfohlen

Die Informationsgüte spiegelt wider, wie vollständig die Datenbasis des Gutachtens ist. Sie beeinflusst direkt, wie belastbar die Risikoklasse gewertet werden kann.

Dokumentenabgleich

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Prüfen Sie abweichende Flächen-, Miet- und Kostenangaben mit ihren Originalquellen.

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Lage- & Naturgefahren freischalten

Sehen Sie konkrete Hinweise aus dem Gutachten zu Lage, Naturgefahren, Versicherung und Nutzungseinschränkungen.

Hochwasser, Starkregen, Bergbau, Lärm und Grundwasser einordnen
Versicherungs- und Sanierungsfragen vor Gebot erkennen
Nutzungs- und Wertfolgen schnell prüfen

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Gebot & Kosten

Kostenrechner & Rendite

Kosten

Besonderheiten in Nordrhein-Westfalen

Vorläufige Kalkulation auf Gebotsbasis. Offene Rechte und Gebühren separat prüfen.

Mein Gebot

80 % vom Verkehrswert

Sicherheit 10 % 5/10-Grenze 7/10-Grenze Verkehrswert

27.300 136.500 191.100 273.000

Berücksichtigter Kapitaleinsatz Gebot + eingerechnete Positionen · nicht vollständig

Kostenaufstellung

Gebot 218.400 €

+ Grunderwerbsteuer (6,5 %) 14.196 €

Gebot Nebenkosten

Vor Gebot einplanen

Am Termin

Sicherheitsleistung 10 % · keine Zusatzkosten

27.300 €

Nach dem Zuschlag

Bargebot-Zahlung vorbereiten 28–56 Tage

218.400 €

Zusätzlich, nicht in der Summe

4-%-Zins bis Verteilung 90 Tage · 4 %

2.154 €

Gerichts- und Grundbuchkosten

ab ca. 1.609 €

Hinweise aus dem Gutachten · 1

Vor dem Gebot prüfen · 1

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Stellen Sie pro Objekt Ihre eigene Kalkulation auf, mit benannten Positionen, Kategorien und einer live aktualisierten Zwischensumme.

Beliebig viele benannte Positionen in eigenen Kategorien
Prozent-Puffer wie ein Sicherheitspuffer, der live mitrechnet
Live-Zwischensumme mit offen ausgewiesenen Gebührenpositionen

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Zwangsversteigerung für Einsteiger Ablauf, Begriffe und erste Schritte: verständlich erklärt.

Wirtschaftlichkeitsberechnung

Vorschau

Ihre Annahmen

Investition

Berücksichtigter Kapitaleinsatzaus Kostenrechner

Kaltmiete

Finanzierung

Steuer-Annahmen

Ergebnis

Bruttomietrendite••••••

Nettomietrendite••••••

Schuldendienstdeckung (DSCR)••••••

Cashflow vor Steuer

Liquiditätsüberschuss p. a.

••••••••••••

nach Steuer••••••

Alle Kennzahlen

Kaufpreisfaktor••••••

Eigenkapitalrendite••••••

AfA pro Jahr••••••

Steuerliches Ergebnis••••••

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Monatlicher und jährlicher Cashflow vor und nach Steuer
Brutto- und Nettorendite, Eigenkapitalrendite und Kaufpreisfaktor
Steuerliches Ergebnis mit AfA und Ihrem Grenzsteuersatz

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Mietertrag & Rendite

Bewirtschaftungskosten p.a.

••••••

Mietausfallwagnis p.a.

Wertermittlung

Wertermittlungsstichtag

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Bewertungsobjekte & Einzelwerte

Hilft zu unterscheiden, ob ein Wert zum gesamten Paket oder nur zu einer einzelnen Einheit gehört.

Einzelwerte je Einheit

Einheit 1••••••
Einheit 2••••••

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Sachwert, Ertragswert, Bodenwert und Wertanteile
Mietangaben, Marktmiete und vermietete Flächen
Rendite- und €/m²-Kennzahlen für den Vergleich

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Risikoanalyse

Einschätzung, Risiken & Prüfplan

Analyse des Wertgutachtens

KI-generierte Einschätzung aus dem amtlichen Wertgutachten, keine Anlage- oder Rechtsberatung. Sie ersetzt keine eigene Prüfung; maßgeblich ist das Original-Gutachten.

Risikoklasse 5/6 · Hoch vorläufig: dünne Datenbasis Datenbasis: Grad C

Risikobegründung freischalten

Sehen Sie, welche Regeln und belegten Gutachtenstellen die Risikoklasse auslösen.

Risikoklasse 1–6 mit nachvollziehbarer Herleitung
Risikofaktoren nach Schweregrad und Thema
Quellen, Zitate und Hinweise auf dünne Datenbasis

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Geeignet fürProjektentwickler / ProfisGrundstückskäufer

Projektentwickler / Profis
Fokus: komplexe Objekte, Abriss, unfertige Gebäude, mehrere Einheiten oder Genehmigungsfragen.
Achtung: Bauamt, Baulasten, Erschließung, Statik, Kosten- und Zeitrisiko professionell prüfen.
Grundstückskäufer
Fokus: Grundstücks- oder Bodenwertlogik, bei der Gebäude oder Nutzung weniger im Vordergrund stehen.
Achtung: Bebaubarkeit, Baulasten, Altlasten, Erschließung und Abriss-/Rückbaukosten prüfen.