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Eigentumswohnung · Stralsunder Straße 30, 40595 Düsseldorf, Garath

Amtsgericht Düsseldorf0085 K 0026/ 2025

Termin 07.01.2027, 11:00

Frontale Außenansicht eines vierstöckigen Wohngebäudes mit Klinkerfassade und Vorgarten

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Nächster Termin

Jan 7

Donnerstag, 11:00 07.01.2027

Termin unverändert · zuletzt geprüft vor 2 Std

Versteigerungsobjekt Stralsunder Straße 30, 40595 Düsseldorf, Garath

Gericht Düsseldorf Amtsgericht Düsseldorf, Hauptgebäude, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, Etage 1., Sitzungssaal 1.102

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Finanzen

198.000 € Verkehrswert festgesetzt

Wohnfläche: 72,3 m²
Preis/m²: 2.739 €/m²
Belastung/Monat
Sanierungsquote: 5,5 %

Risiko

Noch nicht analysiert

Bestehen bleibende Rechte

Termin bestätigt

Eckdaten

Zustand: durchschnittlich
Baujahr: 1965 · mod. 1983 61 Jahre alt
Wohnlage: mittel
Zimmer: 3
Schlafzimmer: 2
Badezimmer: 1
Etage: EG / 4

Datenbasis

Gutachtenalter 5 Monate 05.05.2026

Besichtigung Innen teilweise besichtigt

kritisch noch ohne Güte

Die Datenbasis enthält harte Warnungen; niedrige Risiken sind hier keine Entwarnung.

Beschreibung

Eine ca. 72m² große Drei-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses in Düsseldorf-Garath, Stralsunder Straße 30, innerhalb einer Großwohnanlage mit drei Wohnbaukörpern und Tiefgarage. Fiktives Bewertungsbaujahr 1983, zeitgemäß renoviert und modernisiert, die Arbeiten aber noch nicht vollständig abgeschlossen. Sofern Sicherheitsleistung durch Überweisung erfolgen soll, ist diese spätestens 10 Tage vor dem Versteigerungstermin auf das Konto der Zentralen Zahlstelle Justiz bei der Landesbank Hessen-Thüringen IBAN: DE08 3005 0000 0001 4748 16; BIC: WELADEDD zu veranlassen. Dabei sind als Verwendungszweck neben dem Stichwort „Sicherheit AG Düsseldorf“ auch der Tag des Versteigerungstermins und das Aktenzeichen anzugeben

Analysebereiche

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Lage

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Ausstattung

72,3 m² · 3 Zi.

Objektart

Eigentumswohnung

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Baujahr

1965 · mod. 1983 61 Jahre alt

Wohnlage (Gutachter)

mittel

Wohnfläche

72,3 m²

Grundstück

6.083 m²

Zimmer

Schlafzimmer

Badezimmer

Etage

EG / 4

Wohneinheiten

Stellplatz

Tiefgarage (1)

Heizung

Fernwärme

Grundbuch

Grundbuch von Urdenbach, Blatt 6105 (Wohnung Nr. 4) und Blatt 6153 (TG-Stellplatz Nr. 52), Amtsgericht Düsseldorf

Ausstattung

Balkon

Zustand

durchschnittlich

Energetischer Zustand

Kein Energieausweis vorhanden; Wärmedämmung entsprechend Bewertungsbaujahr 1983 unterstellt, nicht geprüft.

Modernisierung

Wohnung zum Stichtag zeitgemäß renoviert und modernisiert (Duschbad, WC, Böden, Fenster), Restarbeiten noch offen (fehlende Armaturen in Bad/WC, Unterputzuhren nicht montiert, Küche ohne Fliesenspiegel). Gemeinschaftseigentum laut Gutachten befriedigend, instandgehalten. Mittlerer Modernisierungsgrad (8 Punkte), fiktives Bewertungsbaujahr 1983, wirtschaftliche Restnutzungsdauer 37 Jahre.

Gutachten-Stichtag: 05.05.2026 Ortstermin: 05.05.2026

Bewertungsintegrität & Datenbasis

Gutachtenalter

5 Monate05.05.2026

Innenbesichtigung

Teilweise Innenbesichtigung

Als saniert bewertet

Ortstermin

05.05.2026

Nicht besichtigte Bereiche

4 offene Bereiche

Keller (Wohnungskellerraum): Zutritt nicht ermöglicht
Tiefgarage (Stellplatz Nr. 52): Tiefgarage nicht begangen bzw. nicht von innen besichtigt
Dach (Gemeinschaftseigentum): Flachdach konnte nicht begangen bzw. besichtigt werden
Heizungsübergabestation: Anlässlich der Ortsbesichtigung nicht besichtigt

Nicht erfolgte Prüfungen

4 Prüflücken

Altlasten / Boden: Keine Altlastenuntersuchungen durchgeführt
Schadstoffe: Keine Untersuchung auf pflanzliche/tierische Schädlinge und gesundheitsschädliche Baumaterialien
Brandschutz: Keine vertiefende Untersuchung der Einhaltung aktueller Brandschutzvorschriften
Haustechnik: Heizungsübergabestation nicht besichtigt; Funktionsfähigkeit der Haustechnik unterstellt

Annahmen im Gutachten

5 Annahmen

Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile, Anlagen und Installationen (Heizung, Wasser, Elektrik) wird ohne eigene Überprüfung unterstellt
Vollständig geräumter Zustand wird unterstellt; die Einheit ist nur mit Restmöbeln belegt
Formelle und materielle Legalität des Bewertungsobjekts wird unterstellt
Restarbeiten wurden ohne differenzierte Bestandsaufnahme und Vorplanung geschätzt
Wohnfläche wurde aus Planunterlagen mit Putzabzug ermittelt, keine Wohnflächenberechnung vorhanden

Die Informationsgüte spiegelt wider, wie vollständig die Datenbasis des Gutachtens ist. Sie beeinflusst direkt, wie belastbar die Risikoklasse gewertet werden kann.

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Gebot & Kosten

Kostenrechner & Rendite

Kosten

Besonderheiten in Nordrhein-Westfalen

Vorläufige Kalkulation auf Gebotsbasis. Offene Rechte und Gebühren separat prüfen.

Mein Gebot

80 % vom Verkehrswert

Sicherheit 10 % 5/10-Grenze 7/10-Grenze Verkehrswert

19.800 99.000 138.600 198.000

Berücksichtigter Kapitaleinsatz Gebot + eingerechnete Positionen · nicht vollständig

Kostenaufstellung

Gebot 158.400 €

+ Grunderwerbsteuer (6,5 %) 10.296 €

Gebot Nebenkosten

Vor Gebot einplanen

Am Termin

Sicherheitsleistung 10 % · keine Zusatzkosten

19.800 €

Nach dem Zuschlag

Bargebot-Zahlung vorbereiten 28–56 Tage

158.400 €

Zusätzlich, nicht in der Summe

4-%-Zins bis Verteilung 90 Tage · 4 %

1.562 €

Gerichts- und Grundbuchkosten

ab ca. 1.260 €

8 Hinweise vor dem Gebot prüfen 3 Befunde · 5 zur DatenbasisAuf einen Blick

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Beliebig viele benannte Positionen in eigenen Kategorien
Prozent-Puffer wie ein Sicherheitspuffer, der live mitrechnet
Live-Zwischensumme mit offen ausgewiesenen Gebührenpositionen

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Vorschau

Ihre Annahmen

Investition

Berücksichtigter Kapitaleinsatzaus Kostenrechner

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Finanzierung

Steuer-Annahmen

Ergebnis

Bruttomietrendite••••••

Nettomietrendite••••••

Schuldendienstdeckung (DSCR)••••••

Cashflow vor Steuer

Liquiditätsüberschuss p. a.

••••••••••••

nach Steuer••••••

Alle Kennzahlen

Kaufpreisfaktor••••••

Eigenkapitalrendite••••••

AfA pro Jahr••••••

Steuerliches Ergebnis••••••

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Monatlicher und jährlicher Cashflow vor und nach Steuer
Brutto- und Nettorendite, Eigenkapitalrendite und Kaufpreisfaktor
Steuerliches Ergebnis mit AfA und Ihrem Grenzsteuersatz

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Wertermittlungsstichtag

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Bewertungsobjekte & Einzelwerte

Hilft zu unterscheiden, ob ein Wert zum gesamten Paket oder nur zu einer einzelnen Einheit gehört.

Bewertungsobjekte

Bewertungsobjekt 1••••••
Bewertungsobjekt 2••••••

Einzelwerte je Einheit

Einheit 1••••••
Einheit 2••••••

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Sachwert, Ertragswert, Bodenwert und Wertanteile
Mietangaben, Marktmiete und vermietete Flächen
Rendite- und €/m²-Kennzahlen für den Vergleich

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Hausgeld, Rücklagen und Verwalterhinweise
WEG-Finanzen und Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen und offene Prüfungspunkte

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Risikoanalyse

Einschätzung, Risiken & Prüfplan

Analyse des Wertgutachtens

KI-generierte Einschätzung aus dem amtlichen Wertgutachten, keine Anlage- oder Rechtsberatung. Sie ersetzt keine eigene Prüfung; maßgeblich ist das Original-Gutachten.

Diese Versteigerung umfasst 2 eigenständige Objekte (mehrere Grundbuchblätter, ggf. als Gesamtausgebot). Die KI-Analyse unten bezieht sich nur auf eine Einheit und ist daher für das Gesamtpaket nur eingeschränkt aussagekräftig.