Eigentumswohnung · Skagerrakstraße 16, 45888 Gelsenkirchen

Amtsgericht Gelsenkirchen0005 K 0041/ 2025

Termin 28.04.2027, 11:00 Wiederholungstermin · Wertgrenzen entfallen

Frontansicht der straßenseitigen Fassade des Mehrfamilienhauses mit Erkern und Dachgeschoss

AußenansichtAlle 16 Fotos gratis freischalten

Finanzen

65.000 € Verkehrswert festgesetzt

Wohnfläche: 86 m²
Preis/m²: 756 €/m²
Bruttorendite: 7,4 % auf VW
Belastung/Monat
Sanierungsquote: 7,7 %

Risiko Datenbasis: Güte A

Risikoklasse 3/6 · Mittel

Feuchteschaden

Termin bestätigt Vermietet

Eckdaten

Zustand: renovierungsbedürftig
Baujahr: 1902 · mod. 1966 124 Jahre alt
Wohnlage: einfach bis mittel
Zimmer: 3
Badezimmer: 1
Etage: 2. OG / 3

Datenbasis

Gutachtenalter 10 Monate 09.12.2025

Besichtigung Innen vollständig besichtigt

kritisch Güte A

Die Datenbasis enthält harte Warnungen; niedrige Risiken sind hier keine Entwarnung.

Beschreibung

Laut Wertgutachten handelt es sich um ein Wohnungseigentumsrecht (Eigentumswohnung Nr. 8 des Aufteilungsplanes) im 2. OG mitte eines zweiseitig angebauten, unterkellerten, dreigeschossigen Mehrfamilienwohnhauses mit ausgebautem Dachgeschoss (insgesamt 12 WE) nebst Kellerraum (Nr. 8 des Aufteilungsplanes), Ursprungsbaujahr (gemäß Bauakte) ca. 1902, Wfl. 86 m², zum Wertermittlungsstichtag (= 09.12.2025) und nach aktuellen Erkenntnissen vermietet, Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf betr. Gemeinschafts- und Sondereigentum. Die Einsichtnahme des Gutachtens nebst allen Anlagen wird angeraten.

Analysebereiche Bereich 1 von 3

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Bereich 1 von 3

Objekt & Lage

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Ausstattung

86 m² · 3 Zi.

Objektart

Eigentumswohnung

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Baujahr

1902 · mod. 1966 124 Jahre alt

Wohnlage (Gutachter)

einfach bis mittel

Wohnfläche

86 m²

Grundstück

502 m²

Zimmer

Badezimmer

Etage

2. OG / 3

Wohneinheiten

Stellplatz

Heizung

Gaszentralheizung (Bj. 2005)

Energie

140 kWh/m²

Grundbuch

Grundbuch von Hüllen, Blatt 466

Ausstattung

Keller

Auffälligkeiten im Gutachten

prüfen
Feuchte / Schimmel
Rissbildung und Feuchtigkeit an der Außenwand des Kinderzimmers zum Nachbargebäude (Gemeinschaftseigentum); Rissbildungen im Kellerbereich
Was bedeutet das?
Feuchte Wände oder Schimmel deuten häufig auf eine fehlende Abdichtung, undichte Leitungen oder zu wenig Lüftung hin. Ursache und Umfang entscheiden, ob die Sanierung klein bleibt oder teuer wird.
Vor Gebot prüfen
Lassen Sie Ursache und Umfang von einer Fachperson einschätzen und planen Sie einen Puffer im Budget ein.

Zustand

renovierungsbedürftig

Energetischer Zustand

Energieausweis vom 21.04.2021: Endenergieverbrauch 140 kWh/(m²·a); einige Ausstattungsmerkmale entsprechen nicht dem Stand der Technik und den Anforderungen des GEG

Modernisierung

Mehrfamilienhaus (12 WE, dreigeschossig, unterkellert, ausgebautes DG) in normalem baulichem Zustand, Pflegezustand normal bis gut. Letzte Modernisierungen ca. 20 Jahre zurück (u. a. Heizungserneuerung, vereinzelte Fenstererneuerung). Umbauten 1947 und 1981 laut Bauakte. Sondereigentum Wohnung Nr. 8: Ausstattung und Zustand mäßig bis einfach, Unterhaltungs- und Instandsetzungsstau, Risse und Feuchte an der Außenwand zum Nachbargebäude (Gemeinschaftseigentum), Sanitär überaltert.

Gutachten-Stichtag: 09.12.2025

Bewertungsintegrität & Datenbasis

Datenbasis: Güte A

Gutachtenalter

10 Monate09.12.2025

Innenbesichtigung

Innen- und Außenbesichtigung

Annahmen im Gutachten

3 Annahmen

Funktionsfähigkeit der technischen Ausstattung und Installationen wird unterstellt
Kosten der Schadensbeseitigung im Gemeinschaftseigentum werden einer Rücklage entnommen
Flächenangaben werden ohne Aufmaß als richtig unterstellt

Nicht erfolgte Prüfungen

2 Prüflücken

Haustechnik: Zustands- und Funktionsprüfung der privaten Abwasserleitungen (Dichtheitsprüfung) nicht erfolgt
Statik / Tragwerk: Keine Bauschadensbegutachtung durchgeführt

Die Informationsgüte spiegelt wider, wie vollständig die Datenbasis des Gutachtens ist. Sie beeinflusst direkt, wie belastbar die Risikoklasse gewertet werden kann.

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Bereich 2 von 3 Weiter: Gebot & Kosten Kostenrechner & Rendite

Bereich 2 von 3

Gebot & Kosten

Kostenrechner & Rendite

Kosten

Besonderheiten in Nordrhein-Westfalen

Vorläufige Kalkulation auf Gebotsbasis. Offene Rechte und Gebühren separat prüfen.

Mein Gebot

80 % vom Verkehrswert

Sicherheit 10 % 5/10-Grenze 7/10-Grenze Verkehrswert

6.500 32.500 45.500 65.000

Wertgrenzen entfallen

Das Amtsgericht ruft dieses Objekt erneut auf. Die 5/10- und die 7/10-Grenze gelten hier nicht mehr (§ 85a Abs. 2, § 74a Abs. 4 ZVG), ein Gebot darunter kann also den Zuschlag erhalten. Eine Sicherheitsleistung von in der Regel 10 % des Verkehrswerts kann weiterhin verlangt werden. Beide Linien stehen weiterhin als Orientierung im Regler.

Berücksichtigter Kapitaleinsatz Gebot + eingerechnete Positionen · nicht vollständig

Kostenaufstellung

Gebot 52.000 €

+ Grunderwerbsteuer (6,5 %) 3.380 €

Gebot Nebenkosten

Vor Gebot einplanen

Am Termin

Sicherheitsleistung 10 % · keine Zusatzkosten

6.500 €

Nach dem Zuschlag

Bargebot-Zahlung vorbereiten 28–56 Tage

52.000 €

Zusätzlich, nicht in der Summe

4-%-Zins bis Verteilung 90 Tage · 4 %

513 €

Gerichts- und Grundbuchkosten

ab ca. 581 €

4 Hinweise vor dem Gebot prüfen 2 Befunde · 2 zur DatenbasisAuf einen Blick

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Stellen Sie pro Objekt Ihre eigene Kalkulation auf, mit benannten Positionen, Kategorien und einer live aktualisierten Zwischensumme.

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Beliebig viele benannte Positionen in eigenen Kategorien
Prozent-Puffer wie ein Sicherheitspuffer, der live mitrechnet
Live-Zwischensumme mit offen ausgewiesenen Gebührenpositionen

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Zwangsversteigerung für Einsteiger Ablauf, Begriffe und erste Schritte: verständlich erklärt.

Wirtschaftlichkeitsberechnung

Vorschau

Ihre Annahmen

Investition

Berücksichtigter Kapitaleinsatzaus Kostenrechner

Kaltmiete

Finanzierung

Steuer-Annahmen

Ergebnis

Bruttomietrendite••••••

Nettomietrendite••••••

Schuldendienstdeckung (DSCR)••••••

Cashflow vor Steuer

Liquiditätsüberschuss p. a.

••••••••••••

nach Steuer••••••

Alle Kennzahlen

Kaufpreisfaktor••••••

Eigenkapitalrendite••••••

AfA pro Jahr••••••

Steuerliches Ergebnis••••••

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Monatlicher und jährlicher Cashflow vor und nach Steuer
Brutto- und Nettorendite, Eigenkapitalrendite und Kaufpreisfaktor
Steuerliches Ergebnis mit AfA und Ihrem Grenzsteuersatz

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Mietertrag & Rendite

Bewirtschaftungskosten p.a.

••••••

Mietausfallwagnis p.a.

Mietsteigerungspotenzial

Wertermittlung

Wertermittlungsstichtag

••••••

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Sachwert, Ertragswert, Bodenwert und Wertanteile
Mietangaben, Marktmiete und vermietete Flächen
Rendite- und €/m²-Kennzahlen für den Vergleich

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Hausgeld, Rücklagen und Verwalterhinweise
WEG-Finanzen und Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen und offene Prüfungspunkte

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Bereich 3 von 3 Weiter: Risikoanalyse Einschätzung, Risiken & Prüfplan

Bereich 3 von 3

Risikoanalyse

Einschätzung, Risiken & Prüfplan

Analyse des Wertgutachtens

KI-generierte Einschätzung aus dem amtlichen Wertgutachten, keine Anlage- oder Rechtsberatung. Sie ersetzt keine eigene Prüfung; maßgeblich ist das Original-Gutachten.

Risikoklasse 3/6 · Mittel Datenbasis: Güte A

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Risikoklasse 1–6 mit nachvollziehbarer Herleitung
Risikofaktoren nach Schweregrad und Thema
Quellen, Zitate und Hinweise auf dünne Datenbasis

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Geeignet fürErfahrene SaniererKapitalanleger (Bestand)Renditeoptimierer (Value-Add)Projektentwickler / Profis

Erfahrene Sanierer
Fokus: größere Sanierungs-, Technik- oder Zustandsrisiken mit professioneller Kalkulation.
Achtung: Angebote, Bauzeit, Genehmigungen, Schadstoffe und Finanzierungspuffer vor Gebot sichern.
Kapitalanleger (Bestand)
Fokus: Bestandsobjekte mit Miet- oder Ertragsperspektive und planbarer laufender Nutzung.
Achtung: Mietvertrag, Schutzrechte, Ist-Miete, Rückstände und Räumungsrisiken separat prüfen.
Renditeoptimierer (Value-Add)
Fokus: Potenzial durch Leerstand, untermarktige Miete oder optimierbare Nutzung.
Achtung: rechtliche Umsetzbarkeit, Modernisierungskosten und Zeit bis zum höheren Ertrag prüfen.

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Lesen Sie die kompakte Einordnung aus dem Gutachten: Zusammenfassung, Empfehlung und passende Käuferprofile.

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Gutachten in wenigen Sätzen erfassen
Einordnung zu Chancen, Risiken und nächster Prüfung
Käuferprofile für die schnelle Priorisierung nutzen

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Rechte, Lasten & Risiken freischalten

Sehen Sie, welche Rechte, Baulasten oder Belastungen im Gutachten genannt werden und was davon für das Gebot zählt.

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Wohnrechte, Erbbaurechte und Dienstbarkeiten einordnen
Baulasten, Altlasten und sonstige Belastungen sehen
Auswirkung auf Verkehrswert, Nutzung und Prüfung erkennen

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Leerstand, Vermietung oder Besitzlage verständlich sehen
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19 Prüfpunkte priorisiert

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Alle Prüfpunkte nach Dringlichkeit sortiert, von sofort klären bis beobachten
Zu jedem Punkt die Quelle, bei vorliegendem Gutachten mit Fundstelle und Seite
Punkte abhaken, Notizen speichern und den Fortschritt je Objekt behalten

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Bereich 1 von 3 Zurück zu Objekt & Lage Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Nächster Termin

Apr 28

Mittwoch, 11:00 28.04.2027

Wiederholungstermin · Wertgrenzen entfallen

Termin unverändert · zuletzt geprüft vor 2 Std

Versteigerungsobjekt Skagerrakstraße 16, 45888 Gelsenkirchen

Gericht Gelsenkirchen Amtsgericht Gelsenkirchen, Hauptgebäude, Bochumer Straße 79, 45886 Gelsenkirchen, Etage 2, Sitzungssaal 202

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