Einfamilienhaus · Arndtstr. 23, 45896 Gelsenkirchen, Hassel

Amtsgericht GelsenkirchenAktenzeichen 0005 K 0069/2025

Termin 24.02.2027, 09:00

Straßenseitige Gesamtansicht des freistehenden Wohnhauses mit Satteldach und Fassade.

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Finanzen

155.000 € Verkehrswert festgesetzt

Wohnfläche: 73 m²
Preis/m²: 2.123 €/m²
Bruttorendite: 4,5 % auf VW
Belastung/Monat

Risiko Datenbasis: Güte A

Risikoklasse 4/6 · Erhöht

Bestehen bleibende Rechte Feuchteschaden Schadstoffverdacht

Termin bestätigt Vermietet

Eckdaten

Zustand: renovierungsbedürftig
Baujahr: 1910 · mod. 1976 116 Jahre alt
Wohnlage: einfach bis mittel
Schlafzimmer: 2
Badezimmer: 1
Grundstück: 261 m²

Datenbasis

Gutachtenalter 9 Monate 12.01.2026

Besichtigung Innen vollständig besichtigt

kritisch Güte A

Die Datenbasis enthält harte Warnungen; niedrige Risiken sind hier keine Entwarnung.

Beschreibung

Laut Wertgutachten handelt es sich um eine eingeschossige Doppelhaushälfte als Einfamilienhaus genutzt, teilunterkellert mit ausgebautem Dachgeschoss und ausgebautem Spitzboden sowie einem I-geschossigen Anbau in der Arndtstraße 23, 45896 Gelsenkirchen-Hassel. Wohnfläche insgesamt ca. 73 qm. Das Objekt war zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung vermietet. Aufteilung siehe Gutachten.Ursprungsbaujahr ca. 1910. Der Spitzboden ist nachträglich ohne Genehmigung zu Wohnzwecken umgebaut worden und laut Gutachter nachträglich in der Form nicht als Wohnfläche genehmigungsfähig. Es bestehen Schäden und Instandhaltungsstau. Die Einsichtnahme in das komplette Gutachten wird angeraten. Ansprechpartnerin: Frau Kelmendi, Tel: 030/3407-3350

Analysebereiche Bereich 1 von 3

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Bereich 1 von 3

Objekt & Lage

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Ausstattung

73 m²

Objektart

Einfamilienhaus

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Baujahr

1910 · mod. 1976 116 Jahre alt

Wohnlage (Gutachter)

einfach bis mittel

Wohnfläche

73 m²

Grundstück

261 m²

Schlafzimmer

Badezimmer

Geschosse

Wohneinheiten

Heizung

Gaszentralheizung (Niedertemperatur-Heizkessel, keine Brennwerttechnik)

Grundbuch

Amtsgericht Gelsenkirchen, Grundbuch von Buer, Blatt 29989

Ausstattung

Garten Keller

Auffälligkeiten im Gutachten

kritisch
Schadstoffverdacht
Faserzementschindeln an Dach und Fassade (Asbestverdacht, Arbeiten nur durch qualifizierte Unternehmen)
Was bedeutet das?
Im Gebäude können belastete Baustoffe stecken, etwa Asbest, teerhaltige Stoffe oder behandeltes Holz. Ausbau und Entsorgung unterliegen strengen Vorgaben und kosten deutlich mehr als ein normaler Rückbau.
Vor Gebot prüfen
Lassen Sie vor Umbau oder Abriss eine Schadstoffuntersuchung machen und ein Angebot für die Entsorgung einholen.
prüfen
Feuchte / Schimmel
Erkennbare mikrobiologische Belastung im Bad und Dachgeschoss (möglicherweise Schimmelbildung); Feuchteeinwirkung an Kelleraußenwänden und Dachflächenfenstern
Was bedeutet das?
Feuchte Wände oder Schimmel deuten häufig auf eine fehlende Abdichtung, undichte Leitungen oder zu wenig Lüftung hin. Ursache und Umfang entscheiden, ob die Sanierung klein bleibt oder teuer wird.
Vor Gebot prüfen
Lassen Sie Ursache und Umfang von einer Fachperson einschätzen und planen Sie einen Puffer im Budget ein.

Zustand

renovierungsbedürftig

Energetischer Zustand

Einfacher, in Teilen ertüchtigter Wärmeschutz; energetischer Standard nicht abschließend beurteilbar; kein Energieausweis vorhanden

Modernisierung

Modernisierungen 2013 (Wärmedämmverbundsystem teils, Fenster, Dachdämmung, Spitzbodenausbau, überwiegend in Eigenleistung, teils nicht fertiggestellt), 2024 Warmwasserspeicher. Instandhaltungsstau bei Schönheitsreparaturen und unfertigen Arbeiten, Feuchtigkeit an Kelleraußenwänden und Dachflächenfenstern, mikrobiologische Belastung in Bad und Dachgeschoss, fehlende Treppengeländer, defekte Haustür und Rollläden. Zusammenfassend individuell modernisiert, in Teilen schadhaft.

Gutachten-Stichtag: 12.01.2026 Ortstermin: 12.01.2026

Bewertungsintegrität & Datenbasis

Datenbasis: Güte A

Gutachtenalter

9 Monate12.01.2026

Innenbesichtigung

Innen- und Außenbesichtigung

Als saniert bewertet

Ortstermin

12.01.2026

Nicht besichtigte Bereiche

1 offener Bereich

Technische Außenanlagen (erdverlegte Anschlüsse und Rohre): konnten nicht geprüft werden

Nicht erfolgte Prüfungen

3 Prüflücken

Schadstoffe: Keine Untersuchung auf gesundheitsschädigende Baumaterialien
Haustechnik: Funktionsfähigkeit von Heizung, Elektro und Wasserinstallation nicht überprüft
Brandschutz: Prüfung der aktuell geltenden Brandschutzanforderungen nicht durchgeführt

Annahmen im Gutachten

2 Annahmen

Doppelhaushälfte wird als genehmigt bzw. nach der ursprünglichen Baugenehmigung errichtet unterstellt
Funktionsfähigkeit der technischen Ausstattung nicht überprüft

Nicht im Wert berücksichtigt

Grunddienstbarkeit Abt. II (vom Gutachter geschätzt 1.500 €) nicht im Verkehrswert berücksichtigt; Gartenhütte unberücksichtigt

Die Informationsgüte spiegelt wider, wie vollständig die Datenbasis des Gutachtens ist. Sie beeinflusst direkt, wie belastbar die Risikoklasse gewertet werden kann.

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Risikoanalyse

Einschätzung, Risiken & Prüfplan

Analyse des Wertgutachtens

KI-generierte Einschätzung aus dem amtlichen Wertgutachten, keine Anlage- oder Rechtsberatung. Sie ersetzt keine eigene Prüfung; maßgeblich ist das Original-Gutachten.

Risikoklasse 4/6 · Erhöht Datenbasis: Güte A

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Risikoklasse 1–6 mit nachvollziehbarer Herleitung
Risikofaktoren nach Schweregrad und Thema
Quellen, Zitate und Hinweise auf dünne Datenbasis

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Geeignet fürErfahrene SaniererRenditeoptimierer (Value-Add)Projektentwickler / Profis

Erfahrene Sanierer
Fokus: größere Sanierungs-, Technik- oder Zustandsrisiken mit professioneller Kalkulation.
Achtung: Angebote, Bauzeit, Genehmigungen, Schadstoffe und Finanzierungspuffer vor Gebot sichern.
Renditeoptimierer (Value-Add)
Fokus: Potenzial durch Leerstand, untermarktige Miete oder optimierbare Nutzung.
Achtung: rechtliche Umsetzbarkeit, Modernisierungskosten und Zeit bis zum höheren Ertrag prüfen.
Projektentwickler / Profis
Fokus: komplexe Objekte, Abriss, unfertige Gebäude, mehrere Einheiten oder Genehmigungsfragen.
Achtung: Bauamt, Baulasten, Erschließung, Statik, Kosten- und Zeitrisiko professionell prüfen.

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Gebot & Kosten

Kostenrechner & Rendite

Kosten

Besonderheiten in Nordrhein-Westfalen

Vorläufige Kalkulation auf Gebotsbasis. Offene Rechte und Gebühren separat prüfen.

Mein Gebot

80 % vom Verkehrswert

Sicherheit 10 % 5/10-Grenze 7/10-Grenze Verkehrswert

15.500 77.500 108.500 155.000

Berücksichtigter Kapitaleinsatz Gebot + eingerechnete Positionen · nicht vollständig

Kostenaufstellung

Gebot 124.000 €

+ Grunderwerbsteuer (6,5 %) 8.060 €

Gebot Nebenkosten

Vor Gebot einplanen

Am Termin

Sicherheitsleistung 10 % · keine Zusatzkosten

15.500 €

Nach dem Zuschlag

Bargebot-Zahlung vorbereiten 28–56 Tage

124.000 €

Zusätzlich, nicht in der Summe

4-%-Zins bis Verteilung 90 Tage · 4 %

1.223 €

Gerichts- und Grundbuchkosten

ab ca. 969 €

8 Hinweise vor dem Gebot prüfen 5 Befunde · 3 zur DatenbasisAuf einen Blick

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Live-Zwischensumme mit offen ausgewiesenen Gebührenpositionen

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Wirtschaftlichkeitsberechnung

Vorschau

Ihre Annahmen

Investition

Berücksichtigter Kapitaleinsatzaus Kostenrechner

Kaltmiete

Finanzierung

Steuer-Annahmen

Ergebnis

Bruttomietrendite••••••

Nettomietrendite••••••

Schuldendienstdeckung (DSCR)••••••

Cashflow vor Steuer

Liquiditätsüberschuss p. a.

••••••••••••

nach Steuer••••••

Alle Kennzahlen

Kaufpreisfaktor••••••

Eigenkapitalrendite••••••

AfA pro Jahr••••••

Steuerliches Ergebnis••••••

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Mietertrag & Rendite

Wertermittlung

Wertermittlungsstichtag

••••••

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Weiter: Bereich 2 von 3 Risikoanalyse 28 Einschätzung, Risiken & Prüfplan

Nächster Termin

24.02., 09:00 Uhr

Feb 24

Mittwoch, 09:00 24.02.2027

Termin unverändert · zuletzt geprüft vor 18 Std

Versteigerungsobjekt Arndtstr. 23, 45896 Gelsenkirchen, Hassel

Gericht Gelsenkirchen Amtsgericht Gelsenkirchen, Hauptgebäude, Bochumer Straße 79, 45886 Gelsenkirchen, Etage 2, Sitzungssaal 202

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