Eigentumswohnung · Fersenbruch 68, 45883 Gelsenkirchen, Heßler

Amtsgericht GelsenkirchenAktenzeichen 0005 K 0086/2024

Termin 27.11.2026, 09:30

Frontale Außenansicht eines dreigeschossigen Backsteingebäudes mit Dachgauben und Eingang

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Finanzen

72.000 € Verkehrswert festgesetzt

Wohnfläche: 64 m²
Preis/m²: 1.125 €/m²
Bruttorendite: 6,3 % auf VW
Belastung/Monat

Risiko Datenbasis: Güte C

Risikoklasse 3/6 · Mittel vorläufig: dünne Datenbasis

Termin bestätigt

Eckdaten

Zustand: durchschnittlich
Baujahr: 1951 · mod. 1978 75 Jahre alt
Wohnlage: mittel
Etage: EG / 3

Datenbasis

Gutachtenalter 1 Jahr 6 Monate 28.04.2025

Besichtigung Nur außen besichtigt

kritisch Güte C

Die Datenbasis enthält harte Warnungen; niedrige Risiken sind hier keine Entwarnung.

Beschreibung

Laut Wertgutachten handelt es sich um eine im Hause Fersenbruch 68 in 45883 Gelsenkirchen-Heßler im EG links gelegene Eigentumswohnung in einem einseitig angebauten, unterkellerten, dreigeschossigen Mehrfamilienhaus mit ein- und zweigeschossigen Anbauten nebst Kellerraum (7 Wohneinheiten). Raumaufteilung/Orientierung nicht bekannt. Ursprungsbaujahr Mehrfamilienhaus ca. 1951, Baujahr Anbauten unbekannt. Um- und Anbauten DG ca. 2004, Umbauten EG ca. 2007. Wohnfläche ca. 64 m², zum Wertermittlungsstichtag (28.04.2025) leerstehend. Eine Innenbesichtigung der Wohnung wurde nicht ermöglicht. Im Gemeinschaftseigentum sind augenscheinlich keine Schäden oder Mängel erkennbar. Gemäß Aushang an der leerstehenden Gewerbeeinheit im Erdgeschoss scheint es jedoch “Bau-, Abluft- und Brandschutzmängel” im Erdgeschoss zu geben. Ob eine Nutzungsänderungsgenehmigung der zuständigen Baubehörde für die Umnutzung von Gewerberäumen zu Wohnraum vorliegt, ist nicht bekannt. Die Einsichtnahme in das Gutachten nebst allen Anlagen wird angeraten

Analysebereiche Bereich 1 von 3

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Bereich 1 von 3

Objekt & Lage

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Ausstattung

64 m²

Objektart

Eigentumswohnung

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Baujahr

1951 · mod. 1978 75 Jahre alt

Wohnlage (Gutachter)

mittel

Wohnfläche

64 m²

Grundstück

366 m²

Etage

EG / 3

Wohneinheiten

Grundbuch

Grundbuch von Heßler, Blatt 1946, lfd. Nr. 1

Ausstattung

Keller

Zustand

durchschnittlich

Energetischer Zustand

Energieausweis liegt nicht vor; Energieeffizienz nicht bewertbar.

Modernisierung

Gebäude laut Gutachten "normal", Pflegezustand normal bis gut; geringfügiger Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf im Gebäude; Eingangsbereich ETW Nr. 1 leicht vernachlässigt. Letzte Modernisierungen vermutlich 2004 (DG) und 2007 (Umnutzung Gewerbe zu Wohnen). Innenzustand der Wohnung mangels Innenbesichtigung unbekannt, Unterhaltungsstau von außen vermutet.

Gutachten-Stichtag: 28.04.2025 Ortstermin: 25.03.2025 und 28.04.2025

Bewertungsintegrität & Datenbasis

Datenbasis: Güte C

Gutachtenalter

1 Jahr 6 Monate28.04.2025

Innenbesichtigung

Nur Außenbesichtigung

Ortstermin

25.03.2025 und 28.04.2025

Nicht besichtigte Bereiche

2 offene Bereiche

Innenräume Wohnung Nr. 1: Zutritt nicht möglich; Innenbesichtigung nicht durchgeführt
Kellerbereich und Hinterhof: Zugänge verschlossen

Nicht erfolgte Prüfungen

3 Prüflücken

Statik / Tragwerk: Innenbesichtigung der Wohnung Nr. 1 nicht durchgeführt; Grundriss, Raumaufteilung und baulicher Zustand unbekannt
Baugenehmigung: Baugenehmigung für die Umnutzung von Gewerbe zu Wohnraum nicht vorgelegen
Haustechnik: Funktionsfähigkeit der technischen Ausstattung nicht geprüft; Heizung und Warmwasser unbekannt

Annahmen im Gutachten

2 Annahmen

Kosten für Reparaturen im Gemeinschaftseigentum werden als aus einer Rücklage entnehmbar unterstellt; Existenz und Höhe der Erhaltungsrücklage sind unbekannt.
Materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen wird vorausgesetzt.

Sicherheitsabschlag

8.000 € (10 %)

Die Informationsgüte spiegelt wider, wie vollständig die Datenbasis des Gutachtens ist. Sie beeinflusst direkt, wie belastbar die Risikoklasse gewertet werden kann.

Dokumentenabgleich

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Risikoanalyse

Einschätzung, Risiken & Prüfplan

Analyse des Wertgutachtens

KI-generierte Einschätzung aus dem amtlichen Wertgutachten, keine Anlage- oder Rechtsberatung. Sie ersetzt keine eigene Prüfung; maßgeblich ist das Original-Gutachten.

Risikoklasse 3/6 · Mittel vorläufig: dünne Datenbasis Datenbasis: Güte C

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Risikoklasse 1–6 mit nachvollziehbarer Herleitung
Risikofaktoren nach Schweregrad und Thema
Quellen, Zitate und Hinweise auf dünne Datenbasis

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Geeignet fürEigennutzerRenditeoptimierer (Value-Add)Projektentwickler / Profis

Eigennutzer
Fokus: Eigennutzung, leere oder eigengenutzte Objekte und möglichst klare Rechts-/Nutzungslage.
Achtung: Besitzübergang, Räumung, Rechte Dritter und Zustand vor einem Eigennutzungsplan klären.
Renditeoptimierer (Value-Add)
Fokus: Potenzial durch Leerstand, untermarktige Miete oder optimierbare Nutzung.
Achtung: rechtliche Umsetzbarkeit, Modernisierungskosten und Zeit bis zum höheren Ertrag prüfen.
Projektentwickler / Profis
Fokus: komplexe Objekte, Abriss, unfertige Gebäude, mehrere Einheiten oder Genehmigungsfragen.
Achtung: Bauamt, Baulasten, Erschließung, Statik, Kosten- und Zeitrisiko professionell prüfen.

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Gebot & Kosten

Kostenrechner & Rendite

Kosten

Besonderheiten in Nordrhein-Westfalen

Vorläufige Kalkulation auf Gebotsbasis. Offene Rechte und Gebühren separat prüfen.

Mein Gebot

80 % vom Verkehrswert

Sicherheit 10 % 5/10-Grenze 7/10-Grenze Verkehrswert

7.200 36.000 50.400 72.000

Berücksichtigter Kapitaleinsatz Gebot + eingerechnete Positionen · nicht vollständig

Kostenaufstellung

Gebot 57.600 €

+ Grunderwerbsteuer (6,5 %) 3.744 €

Gebot Nebenkosten

Vor Gebot einplanen

Am Termin

Sicherheitsleistung 10 % · keine Zusatzkosten

7.200 €

Nach dem Zuschlag

Bargebot-Zahlung vorbereiten 28–56 Tage

57.600 €

Zusätzlich, nicht in der Summe

4-%-Zins bis Verteilung 90 Tage · 4 %

568 €

Gerichts- und Grundbuchkosten

ab ca. 581 €

6 Hinweise vor dem Gebot prüfen 2 Befunde · 4 zur DatenbasisAuf einen Blick

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Live-Zwischensumme mit offen ausgewiesenen Gebührenpositionen

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Wirtschaftlichkeitsberechnung

Vorschau

Ihre Annahmen

Investition

Berücksichtigter Kapitaleinsatzaus Kostenrechner

Kaltmiete

Finanzierung

Steuer-Annahmen

Ergebnis

Bruttomietrendite••••••

Nettomietrendite••••••

Schuldendienstdeckung (DSCR)••••••

Cashflow vor Steuer

Liquiditätsüberschuss p. a.

••••••••••••

nach Steuer••••••

Alle Kennzahlen

Kaufpreisfaktor••••••

Eigenkapitalrendite••••••

AfA pro Jahr••••••

Steuerliches Ergebnis••••••

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Mietertrag & Rendite

Bewirtschaftungskosten p.a.

••••••

Mietausfallwagnis p.a.

Wertermittlung

Wertermittlungsstichtag

••••••

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Nächster Termin

27.11., 09:30 Uhr

Nov 27

Freitag, 09:30 27.11.2026

Termin unverändert · zuletzt geprüft vor 13 Std

Versteigerungsobjekt Fersenbruch 68, 45883 Gelsenkirchen, Heßler

Gericht Gelsenkirchen Amtsgericht Gelsenkirchen, Hauptgebäude, Bochumer Straße 79, 45886 Gelsenkirchen, Etage 2, Sitzungssaal 212

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