Objekt laut Gutachten: (Flst. 987): Grundstück (ca. 236 m²) bebaut mit einem Reihenmittelhaus, zweigeschossig, unterkellert. Baujahr ca. 1960, Wohnffläche ca. 93 m². Lage: 41462 Neuss, Merowinger Straße 21 (Flst. 1042): Grundstück (va. 22 m²) bebaut mit einer Reihenmittelgarage, Baujahr ca, 1966/67 Lage: 41462 Neuss, Salierstraße

Analysebereiche Bereich 1 von 3

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

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Objekt & Lage

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Ausstattung

89,9 m²

Objektart

Reihenhaus

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Baujahr

1960 66 Jahre alt

Wohnfläche

89,9 m²

Badezimmer

Geschosse

Wohneinheiten

Stellplatz

Garage (1)

Heizung

Oelheizung

Grundbuch

Amtsgericht Neuss, Grundbuch Neuss Blatt 10479, Lfd. Nr. 3 und 4

Ausstattung

Balkon Terrasse Keller Gäste-WC

Auffälligkeiten im Gutachten

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Feuchte / Schimmel
Bauartypische Feuchtigkeitserscheinungen im Kellergeschoss (Sockel- und Bodenbereich), Feuchtigkeitsränder im rückwärtigen Sockelbereich
Was bedeutet das?
Feuchte Wände oder Schimmel deuten häufig auf eine fehlende Abdichtung, undichte Leitungen oder zu wenig Lüftung hin. Ursache und Umfang entscheiden, ob die Sanierung klein bleibt oder teuer wird.
Vor Gebot prüfen
Lassen Sie Ursache und Umfang von einer Fachperson einschätzen und planen Sie einen Puffer im Budget ein.

Zustand

sanierungsbedürftig

Modernisierung

Wohnhaus (Baujahr 1960) wirkt vernachlässigt; Gutachter sieht bei einem Nutzerwechsel eine Kernsanierung (Haustechnik und Innenausbau) als erforderlich. Laut Zeugenaussage durchgeführte Modernisierungen: 1989 Fensteraustausch und Küche, 1999 Bad DG, 2003 G-WC EG, 2004 Terrassenüberdachung, 2009 Bad OG, 2013 Freisitz/Außenanlage. Garage 2017 modernisiert. Waschbecken und Armaturen fehlen. Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut, nicht genehmigt.

Gutachten-Stichtag: 17.12.2025 Ortstermin: 17.12.2025

Bewertungsintegrität & Datenbasis

Datenbasis: Güte B

Gutachtenalter

10 Monate17.12.2025

Innenbesichtigung

Teilweise Innenbesichtigung

Ortstermin

17.12.2025

Nicht besichtigte Bereiche

2 offene Bereiche

Garage (Flurstück 1042), Innenraum: Innenbesichtigung am Ortstermin 17.12.2025 nicht möglich; nur von außen besichtigt
Rückwärtige Gartenfläche: verwildert und komplett eingewachsen, nicht begehbar

Nicht erfolgte Prüfungen

2 Prüflücken

Schadstoffe: Untersuchungen auf gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt
Haustechnik: Funktionsfähigkeit der technischen Anlagen nicht geprüft

Annahmen im Gutachten

1 Annahme

Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile sowie der technischen Ausstattung (Heizung, Elektro, Sanitär) unterstellt, nicht geprüft

Sicherheitsabschlag

5.340 €

Die Informationsgüte spiegelt wider, wie vollständig die Datenbasis des Gutachtens ist. Sie beeinflusst direkt, wie belastbar die Risikoklasse gewertet werden kann.

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Risikoanalyse

Einschätzung, Risiken & Prüfplan

Analyse des Wertgutachtens

KI-generierte Einschätzung aus dem amtlichen Wertgutachten, keine Anlage- oder Rechtsberatung. Sie ersetzt keine eigene Prüfung; maßgeblich ist das Original-Gutachten.

Risikoklasse 4/6 · Erhöht Datenbasis: Güte B

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Risikoklasse 1–6 mit nachvollziehbarer Herleitung
Risikofaktoren nach Schweregrad und Thema
Quellen, Zitate und Hinweise auf dünne Datenbasis

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Geeignet fürErfahrene SaniererProjektentwickler / Profis

Erfahrene Sanierer
Fokus: größere Sanierungs-, Technik- oder Zustandsrisiken mit professioneller Kalkulation.
Achtung: Angebote, Bauzeit, Genehmigungen, Schadstoffe und Finanzierungspuffer vor Gebot sichern.
Projektentwickler / Profis
Fokus: komplexe Objekte, Abriss, unfertige Gebäude, mehrere Einheiten oder Genehmigungsfragen.
Achtung: Bauamt, Baulasten, Erschließung, Statik, Kosten- und Zeitrisiko professionell prüfen.

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26 Prüfpunkte priorisiert

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Gebot & Kosten

Kostenrechner & Rendite

Kosten

Besonderheiten in Nordrhein-Westfalen

Vorläufige Kalkulation auf Gebotsbasis. Offene Rechte und Gebühren separat prüfen.

Mein Gebot

80 % vom Verkehrswert

Sicherheit 10 % 5/10-Grenze 7/10-Grenze Verkehrswert

31.300 156.500 219.100 313.000

Berücksichtigter Kapitaleinsatz Gebot + eingerechnete Positionen · nicht vollständig

Kostenaufstellung

Gebot 250.400 €

+ Grunderwerbsteuer (6,5 %) 16.276 €

Gebot Nebenkosten

Vor Gebot einplanen

Am Termin

Sicherheitsleistung 10 % · keine Zusatzkosten

31.300 €

Nach dem Zuschlag

Bargebot-Zahlung vorbereiten 28–56 Tage

250.400 €

Zusätzlich, nicht in der Summe

4-%-Zins bis Verteilung 90 Tage · 4 %

2.470 €

Gerichts- und Grundbuchkosten

ab ca. 1.764 €

5 Hinweise vor dem Gebot prüfen 2 Befunde · 3 zur DatenbasisAuf einen Blick

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Stellen Sie pro Objekt Ihre eigene Kalkulation auf, mit benannten Positionen, Kategorien und einer live aktualisierten Zwischensumme.

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Beliebig viele benannte Positionen in eigenen Kategorien
Prozent-Puffer wie ein Sicherheitspuffer, der live mitrechnet
Live-Zwischensumme mit offen ausgewiesenen Gebührenpositionen

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Wirtschaftlichkeitsberechnung

Vorschau

Ihre Annahmen

Investition

Berücksichtigter Kapitaleinsatzaus Kostenrechner

Kaltmiete

Finanzierung

Steuer-Annahmen

Ergebnis

Bruttomietrendite••••••

Nettomietrendite••••••

Schuldendienstdeckung (DSCR)••••••

Cashflow vor Steuer

Liquiditätsüberschuss p. a.

••••••••••••

nach Steuer••••••

Alle Kennzahlen

Kaufpreisfaktor••••••

Eigenkapitalrendite••••••

AfA pro Jahr••••••

Steuerliches Ergebnis••••••

Wirtschaftlichkeitsberechnung freischalten

Prüfen Sie in Sekunden, ob sich dieses Objekt rechnet, mit Rendite, Cashflow und Steuerwirkung auf Basis Ihrer eigenen Annahmen.

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Wertermittlungsstichtag

••••••

Bewertungsobjekte & Einzelwerte

Hilft zu unterscheiden, ob ein Wert zum gesamten Paket oder nur zu einer einzelnen Einheit gehört.

Einzelwerte je Einheit

Einheit 1••••••
Einheit 2••••••

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Rendite- und €/m²-Kennzahlen für den Vergleich

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Nächster Termin

05.02., 09:00 Uhr

Feb 5

Freitag, 09:00 05.02.2027

Termin unverändert · zuletzt geprüft vor 18 Std

Versteigerungsobjekt Merowinger Straße 21, 41462 Neuss

Gericht Neuss Amtsgericht Neuss, Hauptgebäude, Breite Straße 48, 41460 Neuss, Etage 1, Sitzungssaal 130

Alle Termine an diesem Amtsgericht

Dokumente

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