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Reihenhaus · Gertrudisplatz 26, 45659 Recklinghausen

Amtsgericht Recklinghausen0022 . K 0030/ 2022

Termin 27.01.2027, 11:00

Außenansicht des Giebelhauses, frontal aufgenommen

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Lage auf Karte

Adresse hausnummerngenau

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Finanzen

185.000 € Verkehrswert festgesetzt

Wohnfläche: 145 m²
Preis/m²: 1.276 €/m²
Bruttorendite: 6,3 % auf VW

Risiko Datenbasis: Grad A

Risikoklasse 4 / 6

Termin bestätigt

Eckdaten

Baujahr: 1920 106 Jahre alt
Badezimmer: 2

Datenbasis

Gutachtenalter 1 Jahr 5 Monate 28.04.2025

kritisch Güte A

Die Datenbasis enthält harte Warnungen; niedrige Risiken sind hier keine Entwarnung.

Beschreibung

Das Grundstück ist laut Gutachten bebaut mit einem 2 1/2- geschossiges Reihenmittelhaus mit zweigeschossigem Anbau. Es handelt sich um ein Gebädue mit zwei Wohnungen. Die Wohnungen sind nicht abgeschlossen (Mehrgenerationenhaus). Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 145 m². Das Gebäude war zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung bereits leergezogen. Das Wohnhaus wurde in dem Jahre 1920 errrichtet und 1925 durch einen Anbau erweitert. Der Spitzboden wurde ausgebaut. Eine Ausbaugenehemigung fehlt.

Analysebereiche

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Lage

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Ausstattung

145 m²

Objektart

Sonstiges

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Baujahr

1920

Wohnfläche

145 m²

Grundstück

340 m²

Badezimmer

Wohneinheiten

Heizung

Gaszentralheizung (Bj. 1999)

Grundbuch

Grundbuch von Recklinghausen, Blatt 6562

Ausstattung

Balkon Terrasse Garten Keller

Zustand

renovierungsbedürftig

Modernisierung

Dem Alter entsprechender normaler Unterhaltungszustand mit allgemeinem Unterhaltungsrückstau; Baumängel und -schäden (leichte Fassadenrisse, Durchfeuchtungen im Keller, Mängel an der Elektroinstallation, Altschaden Wasserschaden im EG, defekter Brauchwasserspeicher, gerissene Scheibe, sanierungsbedürftiger Balkon). Wohn- und Gebrauchswertverbesserungen nach 2000 nur in geringem Maße; Bad im DG 1990 saniert.

Energetischer Zustand

unzeitgemäße Wärmedämmung, Heizungsrohre teilweise nicht gedämmt; kein Energieausweis vorhanden

Feuchte / Schimmel: Durchfeuchtungen im Keller; Schimmelbildung in der Dusche und am Kellerabgang (Bad EG) sowie im Treppenbereich des KellersHeizung defekt

Gutachten-Stichtag: 28.04.2025 Ortstermin: 28.04.2025

Bewertungsintegrität & Datenbasis

Datenbasis: Grad A

Gutachtenalter

1 Jahr 5 Monate28.04.2025

Innenbesichtigung

Innen- und Außenbesichtigung

Ortstermin

28.04.2025

Nicht besichtigte Bereiche

1 offener Bereich

Kriechkeller (nördlicher Bereich des Wohnhauses): Kellerbereich konnte nicht besichtigt werden

Annahmen im Gutachten

2 Annahmen

Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen wird unterstellt
Formelle und materielle Legalität der baulichen Anlagen wird vorausgesetzt

Nicht erfolgte Prüfungen

3 Prüflücken

Statik / Tragwerk: Kein Bausubstanzgutachten; Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutz sowie Schädlings- und Rohrfraßbefall nicht untersucht
Schadstoffe: Keine Untersuchung auf schadstoffbelastende Substanzen (z.B. Asbest)
Baugenehmigung: Vorliegen einer Baugenehmigung und Übereinstimmung mit Baugenehmigung und Bauleitplanung nicht überprüft

Die Informationsgüte spiegelt wider, wie vollständig die Datenbasis des Gutachtens ist. Sie beeinflusst direkt, wie belastbar die Risikoklasse gewertet werden kann.

Dokumentenabgleich

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Prüfen Sie abweichende Flächen-, Miet- und Kostenangaben mit ihren Originalquellen.

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Belegzitate und die passende Dokumentseite öffnen
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Lage- & Naturgefahren freischalten

Sehen Sie konkrete Hinweise aus dem Gutachten zu Lage, Naturgefahren, Versicherung und Nutzungseinschränkungen.

Hochwasser, Starkregen, Bergbau, Lärm und Grundwasser einordnen
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Gebot & Kosten

Kostenrechner & Rendite

Kosten

Besonderheiten in Nordrhein-Westfalen

Vorläufige Kalkulation auf Gebotsbasis. Offene Rechte und Gebühren separat prüfen.

Mein Gebot

€

80 % vom Verkehrswert

Berücksichtigter Kapitaleinsatz Gebot + eingerechnete Positionen · nicht vollständig

Wertgrenzen

Sicherheit 10 % 5/10-Grenze 7/10-Grenze Verkehrswert

18.500 92.500 129.500 185.000

Kostenaufstellung

Gebot € 148.000

+ Grunderwerbsteuer (6,5 %) € 9.620

+ Gerichts- & Grundbuchkosten Nicht eingerechnet

Gebot Nebenkosten

Vor Gebot einplanen

Sicherheitsleistung 10 %

€ 18.500

4-%-Zins bis Verteilung 90 Tage · 4 %

€ 1.460

Bargebot-Zahlung vorbereiten 28–56 Tage

€ 148.000

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Stellen Sie pro Objekt Ihre eigene Kalkulation auf, mit benannten Positionen, Kategorien und einer live aktualisierten Zwischensumme.

Beliebig viele benannte Positionen in eigenen Kategorien
Prozent-Puffer wie ein Sicherheitspuffer, der live mitrechnet
Live-Zwischensumme mit offen ausgewiesenen Gebührenpositionen

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Wirtschaftlichkeitsberechnung

Vorschau

Ihre Annahmen

Investition

Berücksichtigter Kapitaleinsatzaus Kostenrechner

Kaltmiete

Finanzierung

Steuer-Annahmen

Ergebnis

Bruttomietrendite••••••

Nettomietrendite••••••

Schuldendienstdeckung (DSCR)••••••

Cashflow vor Steuer

Liquiditätsüberschuss p. a.

••••••••••••

nach Steuer••••••

Alle Kennzahlen

Kaufpreisfaktor••••••

Eigenkapitalrendite••••••

AfA pro Jahr••••••

Steuerliches Ergebnis••••••

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Monatlicher und jährlicher Cashflow vor und nach Steuer
Brutto- und Nettorendite, Eigenkapitalrendite und Kaufpreisfaktor
Steuerliches Ergebnis mit AfA und Ihrem Grenzsteuersatz

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Mietertrag & Rendite

Bewirtschaftungskosten p.a.

••••••

Mietausfallwagnis p.a.

Wertermittlung

Wertermittlungsstichtag

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Sachwert, Ertragswert, Bodenwert und Wertanteile
Mietangaben, Marktmiete und vermietete Flächen
Rendite- und €/m²-Kennzahlen für den Vergleich

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Risikoanalyse

Einschätzung, Risiken & Prüfplan

Analyse des Wertgutachtens

KI-generierte Einschätzung aus dem amtlichen Wertgutachten, keine Anlage- oder Rechtsberatung. Sie ersetzt keine eigene Prüfung; maßgeblich ist das Original-Gutachten.

Risikoklasse 4: ErhöhtDatenbasis: Grad A

123456

Risikobegründung freischalten

Sehen Sie, welche Regeln und belegten Gutachtenstellen die Risikoklasse auslösen.

Risikoklasse 1–6 mit nachvollziehbarer Herleitung
Risikofaktoren nach Schweregrad und Thema
Quellen, Zitate und Hinweise auf dünne Datenbasis

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Geeignet fürErfahrene SaniererRenditeoptimierer (Value-Add)Projektentwickler / Profis

Erfahrene Sanierer
Fokus: größere Sanierungs-, Technik- oder Zustandsrisiken mit professioneller Kalkulation.
Achtung: Angebote, Bauzeit, Genehmigungen, Schadstoffe und Finanzierungspuffer vor Gebot sichern.
Renditeoptimierer (Value-Add)
Fokus: Potenzial durch Leerstand, untermarktige Miete oder optimierbare Nutzung.
Achtung: rechtliche Umsetzbarkeit, Modernisierungskosten und Zeit bis zum höheren Ertrag prüfen.
Projektentwickler / Profis
Fokus: komplexe Objekte, Abriss, unfertige Gebäude, mehrere Einheiten oder Genehmigungsfragen.
Achtung: Bauamt, Baulasten, Erschließung, Statik, Kosten- und Zeitrisiko professionell prüfen.