Mehrfamilienhaus · In der Aue 2, 45731 Waltrop

Amtsgericht Recklinghausen0022 . K 0017/ 2025

Teilungsversteigerung Termin 27.01.2027, 13:00

Straßenseitige Frontansicht eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses mit parkenden Fahrzeugen davor

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Finanzen

895.000 € Verkehrswert festgesetzt

Wohnfläche: 714,3 m²
Preis/m²: 1.253 €/m²
Bruttorendite: 6,9 % auf VW
Belastung/Monat

Risiko Datenbasis: Güte B

Risikoklasse 4/6 · Erhöht

Bestehen bleibende Rechte Schadstoffverdacht

Termin bestätigt Vermietet

Eckdaten

Zustand: durchschnittlich
Baujahr: 1969 · mod. 1977 57 Jahre alt
Wohnlage: mittel
Einheiten: 11 WE

Datenbasis

Gutachtenalter 1 Jahr 08.10.2025

Besichtigung Innen teilweise besichtigt

kritisch Güte B

Die Datenbasis enthält harte Warnungen; niedrige Risiken sind hier keine Entwarnung.

Beschreibung

Laut Gutachten ist das Grundstück mit einem III-geschossigen, zweiseitig angebauten Mehrfamilienhaus (10 Wohnungen und eine Gewerbeienheit) und einer Garagenzeile (7 Garagenstellplätze) bebaut, Das Dachgeschoss ist ausgebaut und wird teilweise gewerblich genutzt. Die Wohnungen waren zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung vermietet. Gesamtwohnfläche ca. 714 m²

Analysebereiche Bereich 1 von 3

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Bereich 1 von 3

Objekt & Lage

Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Objekt & Ausstattung

714,3 m²

Objektart

Mehrfamilienhaus

Verfahrensart

Teilungsversteigerung Erhöhter Prüfbedarf Hier wird eine Eigentümergemeinschaft aufgelöst. Prüfen Sie vor einem Gebot insbesondere die Versteigerungsbedingungen, das geringste Gebot und mögliche bestehen bleibende Rechte.

Baujahr

1969 · mod. 1977 57 Jahre alt

Wohnlage (Gutachter)

mittel

Wohnfläche

714,3 m²

Grundstück

775 m²

Geschosse

Wohneinheiten

Stellplatz

Garage (7)

Heizung

Oelzentralheizung (Bj. 2010)

Grundbuch

Amtsgericht Recklinghausen, Grundbuch von Waltrop Blatt 41

Ausstattung

Balkon Keller

Auffälligkeiten im Gutachten

kritisch
Schadstoffverdacht
Faserzementschindeln am Dach (koennen Asbest enthalten); weitere gesundheitsschaedliche Baustoffe bei Alter des Gebaeudes nicht auszuschliessen
Was bedeutet das?
Im Gebäude können belastete Baustoffe stecken, etwa Asbest, teerhaltige Stoffe oder behandeltes Holz. Ausbau und Entsorgung unterliegen strengen Vorgaben und kosten deutlich mehr als ein normaler Rückbau.
Vor Gebot prüfen
Lassen Sie vor Umbau oder Abriss eine Schadstoffuntersuchung machen und ein Angebot für die Entsorgung einholen.

Zustand

durchschnittlich

Energetischer Zustand

Einfacher, in Teilen ertuechtigter Waermeschutz; kein Energieausweis vorhanden; Daemmung von Dach, Kellerdecke und Fassade mittelfristig erforderlich; Oelheizung nur unter verschaerften Bedingungen austauschbar

Modernisierung

Weitestgehend altersgerechter Zustand mit vereinzelten Modernisierungen: Heizkessel und Warmwasserspeicher ca. 2010, Fenster ca. 2015/16, teils Baeder und Innenausstattung bei Mieterwechseln; Dachgeschossausbau 1995. Durchgreifende Modernisierungen nicht erkennbar. Instandsetzungsbedarf u.a. bei Elektroinstallation, Dachgeschoss-Bueroflaeche, Glasbausteinen und befestigten Aussenflaechen.

Gutachten-Stichtag: 08.10.2025 Ortstermin: 08.10.2025

Bewertungsintegrität & Datenbasis

Datenbasis: Güte B

Gutachtenalter

1 Jahr08.10.2025

Innenbesichtigung

Teilweise Innenbesichtigung

Ortstermin

08.10.2025

Nicht besichtigte Bereiche

3 offene Bereiche

Wohnungsinnenraeume: Alle Mieteinheiten waren nicht zugaenglich; nur repraesentativer Querschnitt besichtigt
Garagen Innenraum: Die Garagen konnten nicht von innen besichtigt werden
Technische Aussenanlagen im Erdreich: Konnten nicht geprueft werden

Nicht erfolgte Prüfungen

5 Prüflücken

Statik / Tragwerk: Keine fachgerechte Bauschadensaufnahme; Schaeden nur augenscheinlich erfasst
Schadstoffe: Keine Untersuchung auf versteckte Schaeden oder gesundheitsschaedliche Baustoffe
Haustechnik: Funktionsfaehigkeit der technischen Ausstattungen nicht geprueft
Brandschutz: Keine Pruefung der Anforderungen an Brand- und Arbeitsschutz zum Stichtag
Altlasten / Boden: Keine Baugrunduntersuchung; Bodenbeschaffenheit und nicht im Kataster gefuehrte Altlasten nicht beurteilbar

Annahmen im Gutachten

2 Annahmen

Funktionsfaehigkeit der technischen Ausstattungen (Heizung, Elektro, Wasser) nicht ueberprueft
Formelle und materielle Legalitaet der baulichen Anlagen unterstellt

Nicht im Wert berücksichtigt

Weitere moeglicherweise notwendige Modernisierungen (z.B. Fassadendaemmung, Dach, Elektro-Unterverteilungen) wurden im Verkehrswert nicht beruecksichtigt

Die Informationsgüte spiegelt wider, wie vollständig die Datenbasis des Gutachtens ist. Sie beeinflusst direkt, wie belastbar die Risikoklasse gewertet werden kann.

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Bereich 2 von 3 Weiter: Gebot & Kosten Kostenrechner & Rendite

Bereich 2 von 3

Gebot & Kosten

Kostenrechner & Rendite

Kosten

Besonderheiten in Nordrhein-Westfalen

Vorläufige Kalkulation auf Gebotsbasis. Offene Rechte und Gebühren separat prüfen.

Mein Gebot

80 % vom Verkehrswert

Sicherheit 10 % 5/10-Grenze 7/10-Grenze Verkehrswert

89.500 447.500 626.500 895.000

Berücksichtigter Kapitaleinsatz Gebot + eingerechnete Positionen · nicht vollständig

Kostenaufstellung

Gebot 716.000 €

+ Grunderwerbsteuer (6,5 %) 46.540 €

Gebot Nebenkosten

Vor Gebot einplanen

Am Termin

Sicherheitsleistung 10 % · keine Zusatzkosten

89.500 €

Nach dem Zuschlag

Bargebot-Zahlung vorbereiten 28–56 Tage

716.000 €

Zusätzlich, nicht in der Summe

4-%-Zins bis Verteilung 90 Tage · 4 %

7.062 €

Gerichts- und Grundbuchkosten

ab ca. 3.929 €

7 Hinweise vor dem Gebot prüfen 4 Befunde · 3 zur DatenbasisAuf einen Blick

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Beliebig viele benannte Positionen in eigenen Kategorien
Prozent-Puffer wie ein Sicherheitspuffer, der live mitrechnet
Live-Zwischensumme mit offen ausgewiesenen Gebührenpositionen

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Wirtschaftlichkeitsberechnung

Vorschau

Ihre Annahmen

Investition

Berücksichtigter Kapitaleinsatzaus Kostenrechner

Kaltmiete

Finanzierung

Steuer-Annahmen

Ergebnis

Bruttomietrendite••••••

Nettomietrendite••••••

Schuldendienstdeckung (DSCR)••••••

Cashflow vor Steuer

Liquiditätsüberschuss p. a.

••••••••••••

nach Steuer••••••

Alle Kennzahlen

Kaufpreisfaktor••••••

Eigenkapitalrendite••••••

AfA pro Jahr••••••

Steuerliches Ergebnis••••••

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Brutto- und Nettorendite, Eigenkapitalrendite und Kaufpreisfaktor
Steuerliches Ergebnis mit AfA und Ihrem Grenzsteuersatz

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Mietertrag & Rendite

Wertermittlung

Wertermittlungsstichtag

••••••

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Sachwert, Ertragswert, Bodenwert und Wertanteile
Mietangaben, Marktmiete und vermietete Flächen
Rendite- und €/m²-Kennzahlen für den Vergleich

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Bereich 3 von 3 Weiter: Risikoanalyse Einschätzung, Risiken & Prüfplan

Bereich 3 von 3

Risikoanalyse

Einschätzung, Risiken & Prüfplan

Analyse des Wertgutachtens

KI-generierte Einschätzung aus dem amtlichen Wertgutachten, keine Anlage- oder Rechtsberatung. Sie ersetzt keine eigene Prüfung; maßgeblich ist das Original-Gutachten.

Risikoklasse 4/6 · Erhöht Datenbasis: Güte B

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Risikoklasse 1–6 mit nachvollziehbarer Herleitung
Risikofaktoren nach Schweregrad und Thema
Quellen, Zitate und Hinweise auf dünne Datenbasis

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Geeignet fürErfahrene SaniererKapitalanleger (Bestand)Renditeoptimierer (Value-Add)Projektentwickler / Profis

Erfahrene Sanierer
Fokus: größere Sanierungs-, Technik- oder Zustandsrisiken mit professioneller Kalkulation.
Achtung: Angebote, Bauzeit, Genehmigungen, Schadstoffe und Finanzierungspuffer vor Gebot sichern.
Kapitalanleger (Bestand)
Fokus: Bestandsobjekte mit Miet- oder Ertragsperspektive und planbarer laufender Nutzung.
Achtung: Mietvertrag, Schutzrechte, Ist-Miete, Rückstände und Räumungsrisiken separat prüfen.
Renditeoptimierer (Value-Add)
Fokus: Potenzial durch Leerstand, untermarktige Miete oder optimierbare Nutzung.
Achtung: rechtliche Umsetzbarkeit, Modernisierungskosten und Zeit bis zum höheren Ertrag prüfen.

KI-Zusammenfassung freischalten

Lesen Sie die kompakte Einordnung aus dem Gutachten: Zusammenfassung, Empfehlung und passende Käuferprofile.

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Gutachten in wenigen Sätzen erfassen
Einordnung zu Chancen, Risiken und nächster Prüfung
Käuferprofile für die schnelle Priorisierung nutzen

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Recht, Lasten & Risiken

3 bestehenbleibend · 4 ohne

Bestehenbleibende Rechte ••••••
Leitungsrecht ••••••
Baulast ••••••
Denkmalschutz ••••••
Altlasten ••••••
Genehmigungsprobleme ••••••

Strukturierte Rechte2 konkrete Hinweise

••••••

In den Unterlagen nicht erkannt: Wohnrecht, Erbbaurecht, Reallast / Altenteil, Wege-/Dienstbarkeit

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Sehen Sie, welche Rechte, Baulasten oder Belastungen im Gutachten genannt werden und was davon für das Gebot zählt.

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Premium-Prüfplan

26 Prüfpunkte priorisiert

Premium bündelt die wichtigsten nächsten Prüfungen aus den vorliegenden Unterlagen und Objektangaben in einer kompakten Liste.

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Zu jedem Punkt die Quelle, bei vorliegendem Gutachten mit Fundstelle und Seite
Punkte abhaken, Notizen speichern und den Fortschritt je Objekt behalten

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Bereich 1 von 3 Zurück zu Objekt & Lage Ausstattung, Lage & Datengrundlage

Nächster Termin

Jan 27

Mittwoch, 13:00 27.01.2027

Termin unverändert · zuletzt geprüft vor 2 Std

Versteigerungsobjekt In der Aue 2, 45731 Waltrop

Gericht Recklinghausen Amtsgericht Recklinghausen, Hauptgebäude, Reitzensteinstr. 17 - 21, 45657 Recklinghausen, Etage 1, Sitzungssaal 127

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